文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时(shí)代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的(de)风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么(me)来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短(duǎn)缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经(jīng)济(jì)和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造(zào)商的(de)资金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地产市场的(de)一大特色(sè)，纵(zòng)观中国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部(bù)支付(fù)，还要证明(míng)自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律(lǜ)所和(hé)建筑师(shī)的(de)核(hé)准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风(fēng)险方，后续(xù)需(xū)自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而(ér)社(shè)会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无(wú)偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速(sù)度加快。自(zì)此中(zhōng)国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋(wū)预先(xiān)出售给(gěi)购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的(de)稳步发(fā)展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进(jìn)入(rù)快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前(qián)已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨3韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说5.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地(dì)产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的(de)投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不(bù)成熟，直(zhí)接融(róng)资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向(xiàng)开(kāi)发商主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银(yín)行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企业(yè)预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于(yú)购房者预(yù)付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或(huò)预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付(fù)款一般以(yǐ)定金(jīn)方(fāng)式(shì)支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提供期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美(měi)国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除(chú)定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可(kě)通过申(shēn)请仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回，且不(bù)承担(dān)任何责(zé)任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比(bǐ)例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需(xū)取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，房(fáng)款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分(fēn)较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在(zài)确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日(rì)本(běn)二(èr)战结(jié)束(shù)后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规(guī)范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分(fēn)，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款也(yě)受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前(qián)只需(xū)支付最(zuì)多(duō)不(bù)超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程(chéng)进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银(yín)行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的(de)保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权(quán)益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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