文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。如(rú)果按(àn)照经济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制(zhì)度(dù)？预售制(zhì)度怎(zěn)么(me)来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开(kāi)始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程进(jìn)度(dù)在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一定会触(chù)发(fā)风险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性(xìng)，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金(jīn)融(róng)支持当(dāng)期(qī)三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国(guó)务院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革(gé)方案研(yán)究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系统的(de)专(zhuān)项(xiàng)研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数(shù)居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发(fā)商资(zī)金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地(dì)产销(xiāo)售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有(yǒu)限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投(tóu)资风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全(quán)部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全(quán)透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续(xù)需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花(huā)”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一(yī)分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度不(bù)再适用于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国(guó)内(nèi)房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地(dì)产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金或房(fáng)款的(de)行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行(xíng)备案(àn)登记和(hé)预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发(fā)展，房(fáng)地(dì)产企业从无(wú)到有、从(cóng)国(guó)企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承(chéng)担的(de)风(fēng)险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列(liè)问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发(fā)企业预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的(de)工(gōng)程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付(fù)，或(huò)二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发(fā)放，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或(huò)第(dì)三(sān)方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提(tí)供(gōng)一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房定金一定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中的(de)资金全部来(lái)自银(yín)行，银行根据(jù)工程进度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付(fù)时需(xū)取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比(bǐ)例可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房者可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确(què)认无(wú)误(wù)后(hòu)签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付(fù)环(huán)节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合(hé)同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定(dìng)金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的(de)购房(fáng)款也受(shòu)该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节(jié)，交(jiāo)房前(qián)只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违(wéi)约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订(dìng)购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手临(lín)界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的(de)金融工具支(zhī)持(chí)。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企包括民营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大(dà)支持力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入独立(lì)于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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