“现在(zài)的房地产很难(nán)再出现像过去十(shí)年的系(xì)统性行(xíng)情。”思睿集(jí)团(tuán)合伙人、首(shǒu)席经(jīng)济学(xué)家洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房地产行业(yè)分化的(de)愈加明显，让(ràng)机(jī)构和投资者(zhě)的关注(zhù)度(dù)从板块向单个标的转(zhuǎn)移。上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估值，房地产都已经双(shuāng)杀到了最底部，而且是反复地杀到了底部，再往下(xià)的空间已经不大了。

　　三(sān)道红线等(děng)指标

　　成(chéng)挖掘(jué)个股阿尔法(fǎ)重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)

　　那么(me)如何寻找房地产个股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地(dì)产赛(sài)道中进行(xíng)选(xuǎn)择，需要非常小心，避免选(xuǎn)了半天，标的公司出现爆雷的情况(kuàng)。除此(cǐ)之外，洪(hóng)灏指出，需要满足以下三个(gè)基准：有大的国资(zī)背(bèi)景的、杠(gāng)杆率(lǜ)较低的、此(cǐ)前(qián)没(méi)有(yǒu)踩过红线的。

　　他还表示，如果(guǒ)关(guān)注一下今(jīn)年房地产的开发资(zī)金来源，可以(yǐ)发现，其实银行的信贷倾向(xiàng)是不太愿意给(gěi)房企贷款的，房企的(de)主要资金来源来(lái)自新盘的销售。但今(jīn)年新(xīn)房的(de)销售情况相(xiāng)较(jiào)一般(bān)。再关(guān)注一下，哪些房(fáng)企能从银行拿到钱，其实(shí)主要(yào)还(hái)是那些有国企(qǐ)背景(jǐng)的房企，民营(yíng)房企(qǐ)相对比较困(kùn)难，所(suǒ)以(yǐ)整个(gè)行业出现了一个很明显(xiǎn)的分(fēn)化(huà)，无论是在销售，还是融资等各个(gè)方面都非常明显。现在有国资(zī)背景的(de)房(fáng)企在资本市场表现相对较好，但没有国资背(bèi)景的民营(yíng)房企股价大多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊》表示，在房(fáng)地产行业内，我们的逻(luó)辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢家(jiā)”。而具(jù)体到如何挖掘，我们会特别(bié)重视企(qǐ)业的成本优势，更具体一点，就是它(tā)的净借(jiè)贷水平（净负债率）是不是行业内(nèi)的最低(dī)水平；利润率是不(bù)是(shì)行业内最高的；融(róng)资成(chéng)本(běn)是否是(shì)行业(yè)内最低(dī)的；建(jiàn)安成(chéng)本是(shì)否(fǒu)也(yě)是业(yè)内最低(dī)的；这些都是我们看重(zhòng)的一家房(fáng)企(qǐ)的综合成本。

　　需要(yào)注意的是，能够同时满(mǎn)足(zú)上(shàng)述条件的(de)房企并(bìng)不多。即(jí)便是在(zài)国央企中(zhōng)，仍有部分房企出现了“三(sān)道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐恶化(huà)的趋势。以A股为例，《红(hóng)周(zhōu)刊》根据Wind数据整理(lǐ)发现，截至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆家(jiā)嘴、格力(lì)地产、西藏城投、中交(jiāo)地(dì)产(chǎn)、中国武夷(yí)等国央企(qǐ)“三道红线”全(quán)踩。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，城建发展、京投(tóu)发展(zhǎn)、光明地(dì)产、云南(nán)城投、首开(kāi)股份、珠(zhū)江股份、城(chéng)投(tóu)控股(gǔ)等国央企房(fáng)企也踩了(le)“三道红线”中的两条。

　初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程　2022年激进(jìn)扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即(jí)便是有(yǒu)着较稳健特(tè)色的国央企房企，其财务指(zhǐ)标(biāo)称得上完(wán)全健康(kāng)的仍是少数。而更加(jiā)值得注意的(de)是，在2022年，不(bù)少国企(qǐ)，甚(shèn)至(zhì)地方国企(qǐ)开始大举扩(kuò)张。而(ér)这无疑(yí)又进一步考验(yàn)着(zhe)国央企的资(zī)金(jīn)链情况。

　　对房(fáng)企而(ér)言(yán)，扩(kuò)张速度的张弛有度尤(yóu)为重要，节奏(zòu)把(bǎ)握(wò)准确(què)，有助(zhù)于房(fáng)企储备优质“弹药”；但过(guò)于乐(lè)观(guān)的预判未来市场，以(yǐ)及(jí)过于(yú)激进的扩张拿地节奏也有可能让房企(qǐ)重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置(zhì)的一家房企(qǐ)进行举(jǔ)例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连(lián)续4年的净借贷(dài)比例都维(wéi)持在33％左右(yòu)，完全没(méi)有增加杠(gāng)杆比(bǐ)例。而到2022年，这家(jiā)房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)感觉到机(jī)会来了，其开始在一线城市进行大举拿(ná)地，净(jìng)负债率也由此前的33％左(zuǒ)右水准提高到45％左右，涨了接(jiē)近三(sān)分之一。与(yǔ)此同时(shí)，该(gāi)房企新购(gòu)入地(dì)块也实现了快(kuài)速的开盘利用率，预(yù)计(jì)今年会有更多的楼盘入市(shì)。像这类企业(yè)就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本身储(chǔ)备了(le)很多弹(dàn)药，去(qù)年拿地超1000亿(yì)元，且其(qí)中一半在一(yī)线城市，另外一半也主(zhǔ)要集中在强二线和二线城(chéng)市；另一方(fāng)面，它(tā)的扩张是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与之相反，有些房企(qǐ)的扩张(zhāng)速度让人感觉又回到了(le)2016年(nián)、2017年，或者(zhě)说看到了2016年(nián)～2020年期间扩(kuò)张的(de)民营企业的影子。虽然说，见到机会时要出手，但出(chū)手的章法仍(réng)要小(xiǎo)心，如果负债率扩(kuò)张(zhāng)得太快，但未来的两年(nián)市场没(méi)有想象得那么好，可能会重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张速度(dù)是否激进？陈昊(hào)扬向《红(hóng)周刊》表示，主要(yào)还是(shì)看房企的净负债(zhài)率(lǜ)水平，在(zài)我看来(lái)，这个比(bǐ)例(lì)如果超过60％，就是扩(kuò)张得过于快(kuài)速了。

　　不(bù)难看出(chū)，这一标准要比“三道红线”对房企的(de)净负债率要求不得高于100％要更加(jiā)严(yán)格。陈昊(hào)扬解释，当前房地产行(xíng)业的复苏速度并(bìng)没有那么快，所以(yǐ)要规避公司净负债(zhài)率提高(gāo)到(dào)一个比较危险的(de)水(shuǐ)平(píng)。

　　《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现，中交地产(chǎn)、中(zhōng)国金茂、华(huá)发(fā)股份、越秀(xiù)初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程地产、绿城(chéng)中国、保利发展(zhǎn)等房企2022年净负债(zhài)率都在60％之上。其中，中交地(dì)产净负(fù)债率持续(xù)居(jū)高不下，在2020年至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形(xíng)成(chéng)鲜明(míng)对比的是，华润置地(dì)、中(zhōng)国海(hǎi)外发展(zhǎn)、万科A、滨江(jiāng)集团(tuán)、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团等房企在(zài)践行(xíng)较积极的拿(ná)地(dì)策略的同时(shí)，也较好地控制了公司的扩张(zhāng)速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具(jù)备“最后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他(tā)们(men)是以同(tóng)一(yī)筛选标准来看(kàn)国央企与民营房企(qǐ)，但在各(gè)维度的(de)实际表现(xiàn)上，国央企确(què)实会更胜一筹。如国央企的(de)融资成本更低，融资渠道也更顺畅，能够做到想(xiǎng)融就融，这样，国央企自然而然就具有天(tiān)然优(yōu)势。

　　虽然对比(bǐ)民营房(fáng)企(qǐ)，机构更加看好(hǎo)国央企，但这也并不意味(wèi)着，民营企业(yè)中就没(méi)有“黑马”的(de)存在。

　　据《红周(zhōu)刊(kān)》梳理发现，仍有少(shǎo)数民营房企同样(yàng)受(shòu)到机构的(de)青睐。比如，根(gēn)据2023年一季报(bào)，滨江集团的十大流通股(gǔ)东中(zhōng)新进(jìn)了“中国工(gōng)商银行股份有限(xiàn)公司(sī)－景顺长城中(zhōng)国(guó)回报(bào)灵活配置混合型(xíng)证(zhèng)券投资基金”“全国社保基金一(yī)一(yī)六组(zǔ)合(hé)”等(děng)。

　　除此之(zhī)外，自2021年(nián)开(kāi)始(shǐ)，百亿私(sī)募珠海(hǎi)阿巴马资产管理有限公司就长期持有滨江集团。根据一(yī)季报，该资产公(gōng)司的几只产品合(hé)计持有滨江集团9543万股，约占流(liú)通(tōng)A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐，和其自身的基本面表现存在一(yī)定(dìng)关系。2020年以来的近三年(nián)时间，房地产市(shì)场整体在走“下(xià)坡(pō)路”，但作(zuò)为杭州本土房企的(de)滨江集(jí)团仍是表现出较强(qiáng)的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集团(tuán)在业绩表现(xiàn)、销售规模、新增(zēng)土储(chǔ)、股价表现等多维度都表现了较(jiào)强的增长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨(bīn)江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年(nián)一季度，滨(bīn)江集团更是实现了(le)扣(kòu)非归母净利润(rùn)5.41亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房(fáng)地产“青(qīng)铜时(shí)代”仍(réng)能保(bǎo)持自身(shēn)业绩的持续增长，和滨江集(jí)团(tuán)扎根杭州的战(zhàn)略布局关(guān)系密切。根据(jù)2022年年报，滨江(jiāng)集团有近七成营收(shōu)来自杭州(zhōu)地区(qū)，而在2021年，杭州(zhōu)地区的营收(shōu)比重只占到近六成。近三年持续稳居杭(háng)州房企销售排名(míng)第(dì)一。

　　与此同时，滨江集团在杭(háng)州(zhōu)的土(tǔ)储补充(chōng)同样较为积极，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在(zài)杭(háng)拿地金额依次(cì)为(wèi)404.6亿元(yuán)、237.1亿(yì)元、479.4亿(yì)元(yuán)，同(tóng)样持(chí)续稳(wěn)居杭州的本土第一。

　　而(ér)滨江集团(tuán)在杭(háng)州的较突出表现，也让滨江(jiāng)集(jí)团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房(fáng)企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年(nián)前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位(wèi)列(liè)房(fáng)企第九(jiǔ)位(wèi)。

　　值(zhí)得(dé)注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超(chāo)一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多家机构(gòu)的集中调研。滨江集(jí)团(tuán)发布公告表(biǎo)示，公(gōng)司于5月10日(rì)接受了(le)信达(dá)证券、金鹰基金(jīn)、建信养(yǎng)老、新华(huá)养(yǎng)老(lǎo)等18家(jiā)机构调研。

　　产业链布局重点移至存量赛(sài)道

　　机构在(zài)下游家(jiā)纺、家居、物业(yè)觅α

　　实(shí)际(jì)上房(fáng)地产(chǎn)开发只是房地(dì)产产业链上的中游环节(jié)，其上游(yóu)主要为(wèi)钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游应用(yòng)行业主要(yào)包括中介(jiè)服(fú)务、家(jiā)用电(diàn)器、物业(yè)管理、家居用品(pǐn)。综合《红(hóng)周(zhōu)刊》的采访，房(fáng)地产开发(fā)环节(jié)与上游材(cái)料端(duān)息息(xī)相关，新盘开工不足导致上游不被看(kàn)好，机(jī)构寻(xún)觅个股阿尔法(fǎ)的思路渐渐(jiàn)移至下游。“中国(guó)房地产行业在进入存量(liàng)房时(shí)代，所以对地产产业(yè)链，尤(yóu)其是偏消费(fèi)属性的家装家居领域，我(wǒ)们相(xiāng)对(duì)看(kàn)好，因为(wèi)居民保有的住房(fáng)规(guī)模越(yuè)来越(yuè)大，随着时间的增加，内装更新(xīn)的(de)需(xū)求也会越来越多。美国过去的数据充分(fēn)说明了这一点，在新房销(xiāo)售见顶之(zhī)后，家(jiā)具消费的增长却一(yī)直都(dōu)很(hěn)好(hǎo)。对于地(dì)产产业链，我(wǒ)们相对(duì)看好和内装相关(guān)的(de)行(xíng)业，例(lì)如消费建材、家居装饰等。”万家基(jī)金(jīn)人士表(biǎo)示。

　　而根据(jù)《红(hóng)周刊》对下游细分中(zhōng)相关赛道龙(lóng)头年(nián)内表现(xiàn)的统计(jì)，目前暂居(jū)前两(liǎng)位的都是来(lái)自家纺(fǎng)赛道(dào)的公司(sī)，它们分别是(shì)富(fù)安娜和水(shuǐ)星家纺，特别是前者在月(yuè)线连收七根阳(yáng)线的基础上(shàng)，年内(nèi)迄今(jīn)涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜主要从事(shì)纺织家(jiā)居(jū)、睡(shuì)眠家(jiā)居、生活类产品的研发、设计、生产及销售(shòu)，旗下拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自有品牌(pái)。第一季度报(bào)告显示(shì)，报告期内，富安娜(nà)实现营业收入约6.2亿元(yuán)，同比(bǐ)减少7.57％；不过(guò)实现归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而(ér)从上市公司一季(jì)报的(de)十大流通股股东来看，能够发现该股早(zǎo)已成(chéng)为基(jī)金重仓股的天下，彼时包括公募的中(zhōng)欧价值发现、中(zhōng)欧(ōu)潜(qián)力价值、工银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈新价值和私募(mù)的明河2016，都在其中出现，占(zhàn)据了半(bàn)壁江山。需要强(qiáng)调的是，中欧的两只基金都是价值派基金经(jīng)理曹名(míng)长在(zài)管(guǎn)的产品，首(shǒu)季其同(tóng)时重(zhòng)仓(cāng)的房地产产(chǎn)业(yè)链股票还(hái)有(yǒu)金地集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比而言，前几年(nián)曾经风光一时(shí)的家居板块也(yě)因疫情、消费复苏进程缓慢(màn)等多因素一度沉寂，不过好(hǎo)在困境反转露(lù)出曙光，家居板块中年(nián)内表现最好的是志邦家居。同(tóng)一时间段(duàn)，该股年(nián)内(nèi)上涨(zhǎng)已(yǐ)经(jīng)超(chāo)过(guò)23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净利润，公司都实现(xiàn)了同比双升。

　　从公司的(de)十大流通股股东来(lái)看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋(yáng)慧眼独具，一季(jì)报中他管理的广发策略优选和广发安宏回报(bào)均增加了持股，而这两只产品也成为(wèi)志邦家居十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东中仅有的两只(zhǐ)公募。有(yǒu)意思的是，他(tā)似乎对于定制(zhì)家居(jū)类标的(de)情有独钟(zhōng)，在另一家赛道公司金牌橱(chú)柜中(zhōng)，他管理的全部三只产品均(jūn)登榜十大流通(tōng)股股(gǔ)东，其(qí)也成为他的(de)独门(mén)重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)。

　　除(chú)去家居家纺(fǎng)外(wài)，下游的物(wù)业股也越来(lái)越(yuè)被(bèi)机构所(suǒ)青睐，不过这类(lèi)标的大多在香港上市，如何选择成为难题。对此，前(qián)述上(shàng)海公募(mù)基金经理举例分析(xī)：“物业服(fú)务不是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还(hái)是希望挣的(de)是市场化应该挣的钱，以(yǐ)我曾经买的绿(lǜ)城服务为例，它在(zài)中高端楼盘占比(bǐ)是比(bǐ)较高的(de)，每年到期(qī)的(de)合同里提价(jià)成(chéng)功率在30％～40％。它能(néng)做到(dào)滚(gǔn)动的大部分项目到期之后，经过(guò)两(liǎng)三(sān)轮合同周期还能(néng)做到产(chǎn)品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正(zhèng)能做到产品提(tí)价的公司很少，因(yīn)为物(wù)业公(gōng)司很容(róng)易(yì)一开始是挣钱的，后面因为保安(ān)这些(xiē)固定人员成本的年度增(zēng)长，不过服务没有特别(bié)好，客(kè)户(hù)没(méi)有(yǒu)那么(me)满意，能做到提价难度是(shì)非常大的(de)。但是(shì)该公(gōng)司能在业内做到到期之后提价率比(bǐ)较高，这跟它的定位和比较好(hǎo)的服务是有关系的。”他(tā)进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程