5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的(de)机构对(duì)于这(zhè)一(yī)板(bǎn)块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇(huì)总的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排(pái)名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名(míng)第二(èr)的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科(kē)最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形成(chéng)共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么(me)投资(zī)机会的(de)。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了(le)更大的(de)变化(huà)。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而(ér)目前居(jū)民(mín)的(de)杠杆(gān)率和房(fáng)价(jià)收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业(yè)高增(zēng)的(de)时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信(xìn)用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的(de)过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样(yàng)的(de)认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机(jī)构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现(xiàn)股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上(shàng)实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出一个立一个羽念什么字涨停。从该股的基(jī)本面(一个立一个羽念什么字miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对其布局(jú)的例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季(jì)度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀(shā)入(rù)前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国(guó)央企相(xiāng)较(jiào)于民营地(dì)产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的资(zī)产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比(bǐ)较(jiào)低(dī)，行业(yè)内部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构(gòu)的(de)重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不(bù)怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期(qī)反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力一个立一个羽念什么字现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有(yǒu)极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐(zhú)步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊(kān)发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例(lì)分析(xī)，不(bù)做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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