万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其(qí)背(bèi)后曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达(dá)为(wèi)了(le)收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名(míng)奇(qí)妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时候，他(tā)们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的(de)那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称(chēng)赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集(jí)团有限公司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房(fáng)子实(shí)际上都是(shì)卖出去了(le)的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子(zi)根本没(méi)有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道(dào)证(zhèng)实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还(hái)没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的(de)业(yè)主基本都是北京(jīng)的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本(běn)的愿(yuàn)望(wàng)，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或(huò)办(bàn)理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付(fù)请求(qiú)权(quán)优(yōu)先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已(yǐ)实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空如(rú)果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际(jì)上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押(yā)的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国(guó)信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很(hěn)大(dà)规模，也(yě)没有很高的(de)国民知(zhī)名度(dù)，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台(tái)七(qī)号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初，因为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确(què)定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集团手中拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控(kòng)人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独(dú)善其身？

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