万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团(tuán)成了(le)共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房(fáng)子(zi)现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司(sī)北京市分公司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳(liǔ)书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去(qù)，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业(yè)主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不(bù)得(dé)查封(fēng)、扣(kòu)押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房(fáng)产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责(zé大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别)任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京(jīng)的(de)第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下(xià)了(le)北(běi)京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的(de)成功(gōng)奠定了(le)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的(de)“高端(duān)路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的(de)背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今(jīn)沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的(de)中(zhōng)赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从知名(míng)豪(háo)宅(zhái)的开(kāi)发商到沦(lún)为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化(huà)业务，先后(hòu)进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是(shì)这样(yàng)，中赫为什(shén)么(me)又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国(guó)安的时(shí)间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经(jīng)营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前(qián)幸免(miǎn)于难。不(bù)过(guò)在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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