5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局(jú)。数(shù)据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时(shí)有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量(liàng)占流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于(yú)出现了(le)三年(nián)来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地(dì)产行业(yè)的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比(bǐ)重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市(shì)场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么(me)投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会(huì)，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的(de)政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了，但不代(dài)表(biǎo)没(méi)有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳(nà)入统计(jì)的124只房(fáng)地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金(jīn)、私募的迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算持续性向好(hǎo读西的字有哪些，读喜的字有哪些)，从数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名(míng)私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公(gōng)司外(wài)，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季公司(sī)实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排(pái)名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的(de)净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权(quán)债务(wù)关系(xì)等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行(xíng)业出(chū)清的(de)过(guò)程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)读西的字有哪些，读喜的字有哪些的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地(dì)去(qù)持(chí)续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房(fáng)企不(bù)怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还(hái)面(miàn)临(lín)着一些(xiē)不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极(jí)个别(bié)城市四月(yuè)环(huán)比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资(zī)金面压力(lì)，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的(de)复(fù)苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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