万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位(wèi)于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的(de)维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额(é)高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该(gāi)项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的(de)拍卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子(zi)根本(běn)没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么(me)，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付价(jià)款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法院(yuàn)提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外(wài)，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司(sī)法解释的方式明(míng)确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋(wū)并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了(le)部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达(dá)申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等(děng)大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的(de)价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过(guò)这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸(xī)引了不(bù)少知名人士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的(de)成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务(wù)，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国(guó)安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实(shí)控(kòng)人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权(quán)人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际(jì)信托(tuō)、中融(róng)信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国安和(hé)中赫的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)却(què)持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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