导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文(wén)试图厘清(qīng)中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存(cún)量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流(liú)动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户(hù)、两(liǎng)人(rén)户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国(guó)家(jiā)有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不(bù)同区(qū)域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出(chū)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当(dāng)前(qián)的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全(quán)国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及(jí)80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要(yào)分两(liǎng)大(dà)类，一类(lèi)是商品(pǐn)住(z东周和西周的区别是什么意思，东周和西周的区别在哪儿hù)宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我们(men)利(lì)用既(jì)有统计数据，大致测算得到(dào)中国存(cún)量(liàng)房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套(tào)数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要(yào)进(jìn)一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过(guò)去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期(qī)房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味(wèi)着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等(děng)因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。东周和西周的区别是什么意思，东周和西周的区别在哪儿ong>

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大(dà)的(de)不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积(jī)占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的(de)一(yī)半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要(yào)住宅(zhái)总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.东周和西周的区别是什么意思，东周和西周的区别在哪儿56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决定了(le)中(zhōng)国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四(sì)个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日益明(míng)显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和(hé)其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后(hòu)的(de)改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作(zuò)会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有(yǒu)着密(mì)切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随着(zhe)经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么(me)未来将是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单(dān)局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数(shù)据调查的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期(qī)。