近(jìn)两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)对(duì)此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了利润分配和(hé)本金的(de)归还，在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的时应(yīng)了解资(zī)产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额(é)二级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自(zì)基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基金募集材(cái)料(liào)和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持(chí)有人实淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是(shì)由可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势(shì)的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期经(jīng)济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善(shàn)有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减金额(é)根据单位(wèi)基(jī)金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行计算(suàn)。除权(quán)操(cāo)作是对分红前(qián)后(hòu)基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得(dé)公(gōng)平(píng)的(de)投资(zī)机会。淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提是本金(jīn)之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资(zī)者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特许经(jīng)营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红及(jí)资(zī)产增值的收益(yì)，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的(de)收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认(rèn)为(wèi)，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提(tí)醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金(jīn)等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供(gōng)分配现金，二(èr)者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于(yú)企业(yè)本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市场独(dú)立的(de)资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构(gòu)实(shí)力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连(lián)回调(diào)，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人(rén)也(yě)称(chēng)。

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