5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一(yī)季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退期的行(xíng)业(yè)，传统认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什么(me)投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业(yè)也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募(mù)基金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房(fáng)地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会(huì)，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这(zhè)样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发(fā)展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展的主营业务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司(sī)的主要产品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公(gōng)募的(de)上银基金、私(sī)募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的(de)收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫(yì)情(qíng)时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低(dī)，净(jìng)负债率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资(zī)成(chéng)本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库(kù)存的优(yōu)势(shì)。央企地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低(dī)的(de)融资(zī)成(chéng)本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等(děng)问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业(yè)的(de)资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国(guó)企相较(jiào)于民企(qǐ)来说(shuō)估值(zhí)的(de)修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的(de)逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业(yè)集中度提升的头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。<形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字/p>

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资(zī)成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资(zī)的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市(shì)场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都(dōu)出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐(lè)观(guān)。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的(de)短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增(zēng)长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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