导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校(xiào)等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据(jù)，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套(tào)房无(wú)法满足流动人口的(de)租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发(fā)达(dá)国家有(yǒu)着不(bù)小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)当(dāng)下(xià)房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作(zuò)情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以(yǐ)及(jí)80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜(yí)居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居(jū)民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计(jì)算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅(zhái)数量(liàng)，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测(cè)算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了(le)户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流(liú)动人(rén)口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老(lǎo)旧小区(qū)很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积扩(kuò)张是(shì)未来c42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水平(píng)的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的(de)人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国(guó)人口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数(shù)会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带(dài)来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施(shī)配套差(chà)、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确(què)指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异(yì)也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。

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