5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行业(yè)标(biāo)的(de)市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的首次(cì)回(huí)升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的(de)持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募(mù)对(duì)于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化之(zhī)处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化(huà)时(shí)代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获(huò)行(xíng)业贝(bèi)塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来(lái)分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大(dà)的(de)变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的(de)上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积(jī)很(hěn)难(nán)再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新(xī说女的炮台是什么意思，说女生是炮台啥意思n)，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还(hái)需要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为(wèi)房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对(duì)其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一(yī)季度(dù)的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地(dì)结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是(shì)主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出(chū)的也是(shì)一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀(shā)入十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产(chǎ说女的炮台是什么意思，说女生是炮台啥意思n)ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头的价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金额(é)）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性(xìng)机(jī)会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权债务(wù)关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估(gū)值(zhí)的修(xiū)复(fù)更明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一(yī)思(sī)路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资(zī)部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一说女的炮台是什么意思，说女生是炮台啥意思(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速(sù)的增长。而(ér)这些(xiē)公司也(yě)是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括(kuò)北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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