5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代(dài)表的(de)机构对于这(zhè)一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的(de)市(shì)值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募(mù)所持(chí)房地产公司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的(de)首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年(nián)四(sì)季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考吉美生肖是哪几肖 吉美凶丑打一正确生肖虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时(shí)代，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一(yī)去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的(de)年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居(jū)民(mín)的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销售额(é)，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机(jī)会在(zài)于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就(jiù)是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万(wàn)房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的(de)主要(yào)产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公(gōng)司(sī)等(děng)都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，知名(míng)私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司(sī)，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他房企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的(de)不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产公司也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行业(yè)出清的(de)过(guò)程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可(kě)以创造(zào)持续(xù)现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于(yú)行业集(jí)中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿(ná)地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的(de)驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不(bù)确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四(sì)月环(huán)比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能(néng)会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基(jī)本(běn)面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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