万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人被(bèi)中(zhōng)国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并(bìng)非(fēi)中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司(sī)北京市分公(gōng)司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未出(chū)售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了(le)！”自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好

　　不(bù)过(guò)，如果这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的(de)，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)，在(zài)一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实际(jì)支付(fù)剩余价款的(de)，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退(tuì)出了赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞的(de)股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个(gè)个(gè)传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就(jiù)以神(shén)秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的(de)价格(gé)，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府(fǔ)的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好alt="北京房圈大消息！顶级富(fù)豪，都(dōu)被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209440.png">

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财(cái)经(jīng)就(jiù)曾深(shēn)挖出背后(hòu)的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化(huà)转(zhuǎn)型(xíng)，但转型(xíng)之路并(bìng)不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年(nián)开始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业(yè)务(wù)，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业保(bǎo)理、北(běi)京(jīng)建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但(dà自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好n)国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同(tóng)成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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