导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图(tú)厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国(guó)未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调(diào)查(chá)数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不(bù)是(shì)人均(jūn)一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中国家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近三(sān)成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了(le)额外的(de)住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大(dà)新(xīn)增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明(míng)显，区(qū)域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)品质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子(zi)是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子(zi)是否真的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的(de)新闻(wén)发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及(jí)80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等(děng)非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没(m索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的éi)有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年(nián)商品住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)（统(tǒng)计局(jú)）；二是(shì)居(jū)民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年(nián)以(yǐ)来每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得(dé)到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去(qù)十(shí)年变(biàn)化幅度的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经(jīng)达到了户(hù)均一套房的(de)程(chéng)度(dù)，“户(hù)户(hù)有房”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的(de)住(zhù)宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的(nán)京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的(de)大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的(de)县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如(rú)电线老化、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大(dà)的(de)不(bù)便和安全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居(jū)室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如(rú)此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住(zh索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的ù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城(chéng)中村(cūn)和(hé)旧城改(gǎi)造，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭希(xī)望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的(de)中央经(jīng)济工作会(huì)议明(míng)确指出支(zhī)持(chí)住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的(de)提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的(de)供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单(dān)局(jú)限于城(chéng)市(shì)能(néng)级(jí)之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的(de)是人，并(bìng)不(bù)是针(zhēn)对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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