饱受(shòu)争议(yì)的二(èr)手房交易(yì)中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管(guǎn)总局联合(hé)发布(bù)了关于规范房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用房源(yuán)客源优势收(shōu)取过高费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加(jiā)强从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)、严(yán)格实行明(míng)码标价等十(shí)方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐(zhú)渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中心首席(xí)研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对(duì)居民来说属于金额(é)不低的(de)大宗(zōng)交易，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易(yì)成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常(cháng)强的专业(yè)性，居民往往通(tōng)过中介来(lái)完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非(fēi)必要(yào)的(de)收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场交易行为及(jí)其(qí)主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多的一个话(huà)题，便(biàn)是房地产经(jīng)纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地(dì)产(chǎn)经纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由交易(yì)双(shuāng)方(fāng)共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务(wù)收费标准的(de)最早依据(jù)是1995年国家计(jì)委建设(shè)部(bù)下发的(de)《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后(hòu)的(de)收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经(jīng)交易各方协商(shāng)同意，可(kě)在(zài)规定(dìng)的(de)收费(fèi)标准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定价，房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费多少(shǎo)由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前并(bìng)未明确具体的(de)中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标(biāo)准进行明(míng)码标价(jià)即可。而房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务机(jī)构(gòu)在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会结(jié)合(hé)房屋(wū)价(jià)值及工资标准，综合(hé)计算(suàn)出合(hé)适(shì)的(de)中介费(fèi)率。”张(zhāng)大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场所或渠(qú)道，公(gōng)示服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)提供的(de)基本服(fú)务和(hé)延伸服务，应当分(fēn)别(bié)明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪(jì)机(jī)构收费前应(yīng)当向交易当(dāng)事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)部门将会(huì)同市场监管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有关部门依法查处(chù)不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规(guī)的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构相关(guān)违法违规信(xìn)息(xī)，市(shì)场(chǎng)监管部门要(yào)依法依(yī)规纳入(rù)国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住(zhù)建部(bù)发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价(jià)，合理(lǐ)降低(dī)住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文(wén)件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还需(xū)要(yào)看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，“从目(mù)前(qián)市(shì)场看，经纪服务领域的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对(duì)交易(yì)产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因(yīn)部(bù)分(fēn)购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从而会出现(xiàn)中介费及税(shuì)费均由(yóu)购(gòu)房(f一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句áng)者来承担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这部(bù)分费用也(yě)可能通过转嫁(jià)的方式(shì)，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产(chǎn)中介公司将其视(shì)为向购房(fáng)者(zhě)单边(biān)收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利(lì)用其支配地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)的基础(chǔ)上，再次(cì)向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费用，房东(dōng)往(wǎng)往会(huì)将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实(shí)际上相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房价。两部(bù)门提出严禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提(tí)高(gāo)交易(yì)中(zhōng)操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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