导读

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查调查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中(zhōng)国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净迁入(rù)城市(shì)的(de)新增住宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅(zhái)的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵二(èr)手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给(gěi)过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数(shù)据(jù)并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中国(guó)户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)数(shù)量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据公(gōng)布(bù)了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们(men)利(lì)用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅(zhái)结构特(tè)征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅、购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的(de)比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经达到(dào)了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要(大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别yào)有多余(yú)住宅来(lái)满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际(jì)经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学(xué)2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的(de)流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了(le)很大的(de)不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的(de)话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后，中国的(de)人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续(xù)延续，导致(zhì)户数会因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带(dài)来(lái)的(de)新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)建造(zào)时(shí)间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会(huì)议(yì)明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论(lùn)是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异(yì)，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差(chà)异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别