5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持(chí)股票(piào)市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数(shù)据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似(shì)的行(xíng)业也(yě)出现了一些机会鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居(jū)民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上(shàng)行(xíng)的(de)房价，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过(guò)去，未来(lái)行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市(shì)占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个(gè)股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地产开(kāi)发(fā)与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私募的(de)迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的(de)收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个(gè)季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地(dì)产则(zé)是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地(dì)产公司(sī)，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受(shòu)限于信(xìn)用问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开(kāi)发(fā)资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债(zhài)权债(zhài)务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的(de)修复更明显。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思(sī)路的话，或(huò)许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较(jiào)大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要(yào)集(jí)中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的(de)过(guò)程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市(shì)场乏力(lì)现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度(dù)增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我(wǒ)们要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去等待它的(de)基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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