“现在(zài)的房地产(chǎn)很(hěn)难再出现像(xiàng)过去十(shí)年的系统性(xìng)行(xíng)情(qíng)。”思(sī)睿集(jí)团(tuán)合伙人、首席(xí)经济学家洪灏向《红(hóng)周刊(kān)》表示(shì)，房地产行业分化的愈加(jiā)明显，让机(jī)构和投资者的(de)关注度从(cóng)板块向单(dān)个标的(de)转移。上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，从行业来看，无论是(shì)业绩(jì)，还是估(gū)值(zhí)，房(fáng)地产都已经双杀(shā)到了最(zuì)底部，而且是反复地杀到了底部，再往下的空间(jiān)已经(jīng)不大了。

　　三(sān)道红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么(me)如何寻找房(fáng)地产(chǎn)个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒(xǐng)，在房地产赛(sài)道中进行选择(zé)，需要非(fēi)常小心(xīn)，避免选了半天，标的公司出现(xiàn)爆(bào)雷的情况。除此(cǐ)之外，洪灏指(zhǐ)出，需(xū)要(yào)满(mǎn)足以下三个基准：有大的国资(zī)背景(jǐng)的、杠杆率较低(dī)的、此前没有踩过红线的。

　　他还(hái)表示，如果(guǒ)关(guān)注一下今年(nián)房(fáng)地产(chǎn)的开发(fā)资金来源，可以发(fā)现，其实银行(xíng)的(de)信贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房(fáng)企的主要资金来源(yuán)来自新盘的销(xiāo)售。但今年新(xīn)房的销售情况相较一般。再关注一下(xià)，哪些房企能从银(yín)行(xíng)拿到钱，其(qí)实(shí)主要还(hái)是(shì)那些(xiē)有国企背景的房企，民营房企相(xiāng)对比较困难，所以整个(gè)行业出现了一个很明显的分(fēn)化，无论(lùn)是在销售，还是融(róng)资等(děng)各个方面都非常明(míng)显。现在(zài)有国资(zī)背景的房企在资本市场表(biǎo)现相对较好，但没有(yǒu)国资背景的民营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示，在房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖掘(jué)，我们会特别重(zhòng)视(shì)企业的成本优势，更具体一点(diǎn)，就是它(tā)的净借贷水平（净负债(zhài)率）是(shì)不是行业(yè)内的最低水平(píng)；利润率是不是行(xíng)业内最高(gāo)的；融资成本是否是行业内最低的；建安成本是否也是业内最低的；这(zhè)些(xiē)都(dōu)是我(wǒ)们看重的一家房企的综合(hé)成本。

　　需(xū)要注意的是，能够同时满足上述(shù)条(tiáo)件的房(fáng)企并不多(duō)。即便是在国央企中(zhōng)，仍(réng)有(yǒu)部(bù)分房企出现(xiàn)了“三道红(hóng)线(xiàn)”的“踩线(xiàn)”情况，且有逐(zhú)渐恶化的趋势。以A股为例，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》根据Wind数据(jù)整(zhěng)理发现，截(jié)至(zhì)2022年末，天房发展(zhǎn)、陆(lù)家嘴、格力(lì)地产、西藏城投(tóu)、中交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展(zhǎn)、京投(tóu)发展(zhǎn)、光明地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城(chéng)投(tóu)控(kòng)股等国央(yāng)企(qǐ)房企也踩(cǎi)了“三道红(hóng)线”中的两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即便是有着较(jiào)稳健特(tè)色的国央(yāng)企房企(qǐ)，其财务指标称得上完(wán)全健康的仍是少数(shù)。而更加值得注意的是(shì)，在2022年，不少国企，甚至地方国企开(kāi)始大举扩张。而这无疑又(yòu)进一步考验着国央企的资(zī)金(jīn)链(liàn)情(qíng)况。

　　对(duì)房企而言，扩(kuò)张速度的张弛有度(dù)尤为重要，节奏把握准(zhǔn)确，有助(zhù)于房(fáng)企储备优质(zhì)“弹药”；但过于乐观(guān)的(de)预判未来市场，以(yǐ)及过于激进的(de)扩张(zhāng)拿地节奏也有(yǒu)可(kě)能让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的(de)一家房(fáng)企进(jìn)行(xíng)举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例都维持在33％左右，完全没有(yǒu)增加杠(gāng)杆比例。而到(dào)2022年，这家(jiā)房企明显(xiǎn)感觉到机会来(lái)了(le)，其开始在一线城(chéng)市进(jìn)行(xíng)大举拿(ná)地，净(jìng)负债率也由此前的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时(shí)，该房企新(xīn)购入地块也实现(xiàn)了快速的(de)开(kāi)盘利用率，预计今年会有更(gèng)多的楼盘入市。像这(zhè)类(lèi)企业就符合(hé)“最后的赢(yíng)家”的特点(diǎn)。一(yī)方面，在于它本身储备了很多弹药，去年拿(ná)地超1000亿元，且其中一半在一(yī)线城市，另外一半也主要集中在(zài)强二线和二线城(chéng)市；另一方面(miàn)，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒(xǐng)道，与之相反，有(yǒu)些房企的扩张(zhāng)速(sù)度让人(rén)感觉又回到了2016年(nián)、2017年，或者(zhě)说看到了(le)2016年～2020年期(qī)间扩张(zhāng)的民(mín)营企业的(de)影子。虽然说，五的大写是什么见到机(jī)会时要出手(shǒu)，但出手的(de)章法(fǎ)仍(réng)要小心，如果负(fù)债率(lǜ)扩张得太快，但未来的(de)两年市(shì)场没有想象得那么好，可(kě)能会重蹈覆(fù)辙(zhé)。

　　那么如何(hé)来衡量一(yī)家房(fáng)企的扩张(zhāng)速度是否激进？陈昊扬向《红周刊(kān)》表示，主要还是看房企的净负债率水平(píng)，在我看来(lái)，这个比例如(rú)果超(chāo)过60％，就是扩张得(dé)过于快(kuài)速了。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要比“三道红线(xiàn)”对(duì)房(fáng)企的净负债率要(yào)求不(bù)得高于100％要(yào)更(gèng)加(jiā)严格。陈昊(hào)扬解释，当前房地产行业(yè)的(de)复苏速度并没有那么快(kuài)，所(suǒ)以要(yào)规(guī)避公司净(jìng)负债率提高到一个比(bǐ)较(jiào)危(wēi)险的水平。

　　《红(hóng)周刊》对(duì)在2022年拿(ná)地较(jiào)积极的房企梳(shū)理(lǐ)发现，中交地产(chǎn)、中(zhōng)国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保(bǎo)利发展等房企2022年净负(fù)债(zhài)率(lǜ)都在60％之上。其中，中交(jiāo)地产净负债率持(chí)续居高(gāo)不下，在2020年至2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的(de)是(shì)，华(huá)润(rùn)置地(dì)、中国海外发展、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团(tuán)等(děng)房企在践行较(jiào)积极的(de)拿地策略的同时，也较好地控制(zhì)了公(gōng)司(sī)的扩张速度与净负债率水(shuǐ)平(píng)（见附表）。

　　滨江集团等个(gè)别民营房企

　　或(huò)具备“最后赢家(jiā)”的(de)黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是(shì)以同(tóng)一(yī)筛选标准来看国央企(qǐ)与民营(yíng)房企(qǐ)，但在各(gè)维度(dù)的实际表(biǎo)现上，国央企确实会更胜一筹。如国央企(qǐ)的融资成本更低，融资(zī)渠道(dào)也更顺畅，能够做到想融就融(róng)，这样，国(guó)央企自然而然(rán)就(jiù)具(jù)有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机(jī)构更加看(kàn)好(hǎo)国央(yāng)企，但这也并不意味着，民营企业(yè)中(zhōng)就(jiù)没(méi)有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少(shǎo)数(shù)民营房企同样(yàng)受到机构的青睐。比如，根据(jù)2023年一季报(bào)，滨江集团的十大流通股东(dōng)中新进了“中国工商(shāng)银行股份有限公司(sī)－景顺长(zhǎng)城(chéng)中国回报灵活配置混合型证(zhèng)券投资基(jī)金(jīn)”“全(quán)国社保基金一一六组合”等(děng)。

　　除(chú)此之外，自2021年开始，百亿私(sī)募珠(zhū)海阿巴马资产管理有(yǒu)限(xiàn)公司就长期持有滨(bīn)江集团(tuán)。根据(jù)一季报，该资产公司的几只(zhǐ)产品合计持有滨(bīn)江集团9543万(wàn)股，约(yuē)占流通(tōng)A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青睐，和其自身的基本面表现存在一定关系(xì)。2020年以来的近(jìn)三年时(shí)间，房(fáng)地产(chǎn)市场整体在(zài)走“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨江(jiāng)集团仍是表现出较强的韧(rèn)劲，2020年(nián)以来，滨(bīn)江集(jí)团在业(yè)绩表现、销售规模、新增土储(chǔ)、股价表现等多维度都表现了较强的增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间(jiān)，滨江集团(tuán)扣非(fēi)归母净(jìng)利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近(jìn)期发布的2023年一季报，今(jīn)年一季度，滨江集团更是实现(xiàn)了(le)扣非归(guī)母净利润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在(zài)房地产“青(qīng)铜时代”仍能保(bǎo)持自(zì)身(shēn)业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州的战略布局(jú)关系密切。根据2022年年报，滨江集团(tuán)有近(jìn)七成营收来(lái)自(zì)杭(háng)州地区(qū)，而在2021年，杭州地区的营收(shōu)比重只占到近(jìn)六(liù)成。近(jìn)三年持续稳居杭州房企(qǐ)销售排名第(dì)一(yī)。

　　与此同时，滨江集团在(zài)杭州的土储补充同样较(jiào)为积极(jí)，根据诸葛找房、住(zhù)在杭州网(wǎng)数(shù)据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依次(cì)为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭州的本土第(dì)一。

　　而滨江集团在杭州的较突出表现(xiàn)，也让滨江(jiāng)集团(tuán)的(de)房企排名迅速提升。到2023年，滨江集(jí)团的房企排名(míng)已冲进(jìn)前十，根据(jù)中指数据，2023年(nián)前4月，滨(bīn)江集(jí)团实现(xiàn)销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企第(dì)九位。

　　值(zhí)得注意的是(shì)，2020年至今，滨江(jiāng)集团(tuán)股价翻了超一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多家(jiā)机构的集中调(diào)研。滨江(jiāng)集团发布公告(gào)表示，公司于5月10日接受(shòu)了信(xìn)达证(zhèng)券、金鹰基(jī)金、建信养老(lǎo)、新华养老等18家机构调研(yán)。

　　产业(yè)链布(bù)局重(zhòng)点移至(zhì)存量赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地(dì)产开发只是房地产产(chǎn)业链上的中游(yóu)环(huán)节，其上游主要为钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤(xiān)等材料供(gōng)应商，而下游应(yīng)用行(xíng)业主要包括中介服(fú)务(wù)、家用电器、物业(yè)管理、家居用品。综合《红(hóng)周刊》的采(cǎi)访，房地产(chǎn)开发环(huán)节与上(shàng)游材(cái)料端息息相关，新盘开(kāi)工不足导致上游不被看好，机构寻觅(mì)个股阿(ā)尔(ěr)法的思路渐渐移至下游。“中(zhōng)国(guó)房地产行业在进入存量(liàng)房(fáng)时代，所(suǒ)以对地产产(chǎn)业链，尤其(qí)是偏消费属性的家装家(jiā)居领域，我们相对看好，因(yīn)为居民保有的住房规模越来越大，随着(zhe)时间的增加，内装(zhuāng)更新的需(xū)求也会越来越(yuè)多。美国过去的(de)数据充分说明(míng)了这(zhè)一点，在新房销售见顶之后，家具消费的增长却(què)一直(zhí)都很好。对于地产产业链，我们相(xiāng)对看好和内装相关的行业，例(lì)如(rú)消费建材、家居装饰(shì)等(děng)。”万(wàn)家基金人士表示(shì)。

　　而根(gēn)据《红(hóng)周刊》对下游细(xì)分中相(xiāng)关赛道龙头年内(nèi)表现(xiàn)的统计，目前暂居前两位的都是(shì)来自家(jiā)纺赛道的公司，它们分别是富安娜(nà)和(hé)水星家纺，特别是前者在月线连收(shōu)七根阳线的基础上(shàng)，年(nián)内迄今涨(zhǎng)幅已经逼(bī)近30％。

　　以前(qián)者为(wèi)例(lì)，富安娜主要从事(shì)纺(fǎng)织(zhī)家居、睡眠家居、生活类产品的(de)研发、设(shè)计(jì)、生产及销售，旗下拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐(lè)”和“酷(kù)奇智”自有品牌(pái)。第一(yī)季度报告显示，报告(gào)期内，富安娜实现营业(yè)收入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季(jì五的大写是什么)报的(de)十大流通股(gǔ)股东来看，能够发现该(gāi)股早(zǎo)已成为基金(jīn)重仓股的天下，彼(bǐ)时包括公(gōng)募的中(zhōng)欧价值(zhí)发(fā)现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈(yíng)新(xīn)价值和私募的(de)明河2016，都在其中出现，占据了半壁(bì)江山。需要强调(diào)的(de)是，中(zhōng)欧的两(liǎng)只基金都是价值派基(jī)金经理曹名长(zhǎng)在管的产(chǎn)品，首季其同时(shí)重仓的房地产产业链股票(piào)还有(yǒu)金地集团和大亚(yà)圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经(jīng)风(fēng)光一时(shí)的(de)家居板块也因疫情(qíng)、消费复(fù)苏(sū)进程缓慢等(děng)多因素一(yī)度沉寂(jì)，不过好在困境(jìng)反转(zhuǎn)露出曙(shǔ)光，家居板块(kuài)中年内表现(xiàn)最好(hǎo)的(de)是(shì)志邦家居。同一时间(jiān)段，该股(gǔ)年内上涨已经超过(guò)23％，从(cóng)业绩来看，无论是营收还(hái)是归母净(jìng)利润，公司都实现了同比双升。

　　从(cóng)公司的十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看，《红周刊》发现(xiàn)广发基金(jīn)经理罗洋慧眼独(dú)具，一(yī)季报(bào)中他管理的(de)广发策略(lüè)优选和广发安(ān)宏(hóng)回(huí)报均增加了(le)持(chí)股，而这两(liǎng)只产品(pǐn)也(yě)成为志邦家(jiā)居十大流通股股东中仅有(yǒu)的(de)两只公募。有意思的是，他似乎对于定制(zhì)家(jiā)居类标的情有独钟，在(zài)另一家(jiā)赛道公司金牌橱柜中，他管理的全部三只(zhǐ)产品(pǐn)均登榜十大流(liú)通股股(gǔ)东，其也(yě)成为他(tā)的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游(yóu)的物业股(gǔ)也越来越被机构(gòu)所青睐，不(bù)过这类标的大多在香港(gǎng)上市，如何选择成为(wèi)难(nán)题。对此，前述上海公募基金经理举例分(fēn)析：“物业服务不是一个高毛利的(de)行(xíng)业(yè)，挣钱很(hěn)辛苦，我(wǒ)选(xuǎn)公司(sī)还是希望挣的是市场化应该挣(zhēng)的钱，以我曾经买的绿(lǜ)城服务为例(lì)，它在中高端楼盘占比是比较高的，每(měi)年到(dào)期的合同(tóng)里提价(jià)成(chéng)功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部分(fēn)项目(mù)到期之(zhī)后，经(jīng)过两三(sān)轮合同周(zhōu)期还能做到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做到产品提价的(de)公司(sī)很少，因为物业公司很容易一开始(shǐ)是挣钱的(de)，后(hòu)面因(yīn)为保安这些固(gù)定人员成本(běn)的年度增长，不过(guò)服务没有特别好，客(kè)户没(méi)有那么(me)满意，能(néng)做(zuò)到(dào)提价难度是非常(cháng)大的。但是该公司(sī)能(néng)在业(yè)内做到到期之后提价率比较高，这跟它(tā)的定(dìng)位和比(bǐ)较好的服务是有关系的。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 五的大写是什么