饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场监管(guǎn)总局联合(hé)发布了(le)关于规(guī)范房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用(yòng)房源客源优(yōu)势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人信息等(děng)问题，加重交易当(dāng)事人(rén)负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景(jǐng)，两部(bù)门从(cóng)加(jiā)强从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内容、合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费、严格(gé)实(shí)行明码(mǎ)标价等(děng)十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析师(shī)张大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展，一二线城市(shì)二手房交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成(chéng)交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过(guò)渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二(èr)手房交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周(zhōu)期(qī)较(jiào)长(zhǎng)，具有非常(cháng)强(qiáng)的专业性(xìng)，居民(mín)往往通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介(jiè)利(lì)用(yòng)信息不(bù)对(duì)称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的(de)收费(fèi)夹带其中，如(rú)收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负(fù)担，而(ér)且这些服务事项并(bìng)未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易(yì)过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及(jí)其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务(wù)行业关(guān)注最多的一(yī)个话(huà)题，便是房地产经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部门主要(yào)监管的重点，将是(shì)对房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务收费及(jí)中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不(bù)低(dī)的中(zhōng)介(jiè)费。以北(běi)京(jīng)某(mǒu)房地产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上(shàng)，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要合(hé)理降低住(zhù)房(fáng)买卖和(hé)租(zū)赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档(dàng)定价。引导由交易双方(fāng)共同(tóng)承担(dān)经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目前(qián)房地产(chǎn)经纪服务收费标准的(de)最早依据(jù)是1995年国家计(jì)委建(jiàn)设(shè)部下发的(de)《关(guān)于房地产中介(jiè)服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前(qián)北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别(bié)复(fù)杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基(jī)础(chǔ)上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二手(shǒu)房中介费(fèi)上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费多少(shǎo)由(yóu)各中介机(jī)构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实(shí)际收取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)即(jí)可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程(chéng)中，会(huì)结(jié)合房屋价(jià)值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应(yīng)当在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场所或渠(qú)道，公示(shì)服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得(dé)混合(hé)标(biāo)价和(hé)捆绑收费(fèi)。房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应(yīng)当分(fēn)别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构收费(fèi)前(qián)应当向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列(liè)明(míng)收(shōu)费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房(fáng)和城乡建设部(bù)门将会(huì)同(tóng)市(shì)场监(jiān)管等部(bù)门采取(qǔ)约(yuē)谈等综(zōng)合(hé)措(cuò)施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价(jià)格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规(guī)信息，市场监管部门要(yào)依(yī)法依规纳入(rù)国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦(lún)称，住(zhù)建部(bù)发文(wén)鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)，合理降(jiàng)低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行业(yè)，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不(bù)同(tóng)，各家(jiā)收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前(qián)两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是纲领性文(wén)件而非规定，未(wèi)来如何具体认定其(qí)中的细(xì)则(zé)，还需要看各城市落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确)表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可能(néng)对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行(xíng)业(yè)的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付(fù)一半的中介费，但在(zài)一(yī)些热点(diǎn)城市的二(èr)手房交易过(guò)程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者(zhě)处(chù)于弱(ruò)势地作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确位，从而会出现中(zhōng)介费及税(shuì)费均(jūn)由购房(fáng)者来承担(dān)。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意(yì)承担(dān)中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也(yě)可能通过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的(de)情(qíng)况(kuàng)，一(yī)些房产中介公(gōng)司将其(qí)视为向购房者单(dān)边收费的行为。部分中介公司可能会利(lì)用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的(de)基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上(shàng)相当于(yú)变相推高了房价(jià)。两部(bù)门提出严禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中(zhōng)操作(zuò)的(de)透(tòu)明度，也(yě)有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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