万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个(gè)位于北(běi)京海(hǎi)淀的(de)豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可能没(méi)你(nǐ)想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

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　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都是卖出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的(de)状(zhuàng)态呢？挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信只能说明(míng)这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地(dì)产(chǎn)自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业(yè)主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的(de)，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向(xiàng)法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时(shí)可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权(quán)利(lì)保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的(de)方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实(shí)际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套(tào)房子均(jūn)为(wèi)“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这7挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信5套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)申(shēn)请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超(chāo)6万(wàn)的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知(zhī)名人士(shì)，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了(le)，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的(de)地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的(de)背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫(hè)集团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集(jí)团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查(chá)查显示(shì)，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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