OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍(réng)未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技是(shì)其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施(shī)资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人也(yě)表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，浦东新(xīn)区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波(bō)动(dòng)较大(dà)，但其(qí)实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色zhāng)江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二(èr)级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场公(gōng)募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上看，目(mù)前上市的8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报(bào)中(zhōng)已经披露(lù)张江光大(dà)园项目出租率丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色有(yǒu)所下(xià)降，如今(jīn)拟扩募的(de)项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市(shì)场(chǎng)价格出现(xiàn)波(bō)动。”一(yī)位业(yè)内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出(chū)于风险规避的(de)原因(yīn)，最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日场内资(zī)金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出(chū)租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级(jí)市(shì)场价格下跌(diē)，风险也得到一(yī)定释放，但是(shì)价格涨跌会受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业(yè)内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收(shōu)益率高的产(chǎn)品具备一(yī)定(dìng)的投资(zī)价值(zhí)，很适合(hé)稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最终能顺(shùn)利(lì)解决招商，平稳过(guò)度(dù)对经营(yíng)现金流没有造(zào)成大的(de)影响，“事件(jiàn)性利空下调至(zhì)得这么(me)急、这么深(shēn)，加(jiā)上前期本身园区(qū)类资(zī)产就回调不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是(shì)落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估(gū)计园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库(kù)科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议的通知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表(biǎo)示(shì)，原始权益(yì)人(rén)将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季(jì)报(bào)中(zhōng)披露的张江光大园项目出租(zū)率(lǜ)下降事项，一度(dù)二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)出(chū)现回(huí)落。在随(suí)后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募(mù)说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表示(shì)了对张(zhāng)江光大(dà)园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租(zū)户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到(dào)仅(jǐn)过了(le)不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因(yīn)张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目(mù)的(de)原始权益人(rén)相关负责人坦言，事发(fā)突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消(xiāo)息的(de)第一(yī)时间即(jí)奔赴(fù)现(xiàn)场进行了沟通(tōng)和核实(shí)工作，并同步(bù)启动(dòng)了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况，相关(guān)负责(zé)人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收(shōu)了(le)三个月履约保证金给了(le)我们(men)一些空(kōng)间，但本着对(duì)首批扩募、对(duì)市场负责(zé)的态度(dù)，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完(wán)成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一(yī)季(jì)度末(mò)也(yě)有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那(nà)么多(duō)储备租(zū)户，之前的(de)空(kōng)置率(lǜ)为(wèi)何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人解释，张江光(guāng)大(dà)园一直以来都(dōu)坚持(chí)以(yǐ)市(shì)场化运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租和(hé)换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目(mù)的大(dà)租户退租正好发(fā)生(shēng)在市场活(huó)跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前(qián)市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租(zū)率下滑情况(kuàng)没(méi)有得到及(jí)时修复(fù)后，张江这边(biān)也作(zuò)了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面也有(yǒu)一些差(chà)异化(huà)，张润大(dà)厦(shà)多(duō)是(shì)两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大(dà)园单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资(zī)源共享和联合(hé)营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集(jí)团(tuán)和张江高科目前在(zài)管资产约五百(bǎi)万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业空间资(zī)产上市平台目标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它未来(lái)的发(fā)展。”相(xiāng)关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们实(shí)现基金扩容(róng)的第一(yī)步(bù)，也是至关重要的一(y丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色ī)步，眼下我们(men)可能(néng)面临了一些突(tū)发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科(kē)学(xué)城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除(chú)万难，尽一(yī)切可能(néng)化解当前突(tū)发事件的所(suǒ)有(yǒu)负(fù)面影响，维持(chí)预期和(hé)市场的信心。”

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