近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利润分配和本(běn)金的(de)归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及(jí)基(jī)金份额(é)交易价格的(de)变化。基金份额二级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金募集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基(jī)础设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集(jí)基础设(shè)施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资(zī)品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格(gé)波(bō)动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘(pán)指导价做(zuò)调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红金额(é)进行计(jì)算。除权(quán)操(cāo)作是对(duì)分红(hóng)前后基金份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得公(gōng)平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是(shì)变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持(chí)续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营(yíng)权类资(zī)产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表(biǎo)示(shì)，从细分来(lái)看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募R战狼3什么时候上映？EITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生现金收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基(jī)于(yú)这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备(bèi)更高的分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单(dān)价随着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目(mù)的土地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一(yī)般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一(yī)是(shì)年报中披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项战狼3什么时候上映？目(mù)进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)对(duì)经营权(quán)类的(de)资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注分(fēn)派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资产的(de)经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人(rén)实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研战狼3什么时候上映？报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会(huì)载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年(nián)的可供分配(pèi)金额(é)预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金(jīn)额与募(mù)集(jí)材料中披(pī)露预测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较分析(xī)，结(jié)合经(jīng)济及(jí)市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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