近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了(le)利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了(le)解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表(biǎo)示(shì)，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主要(yào)来(lái)自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过(guò)基金募(mù)集(jí)材(cái)料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价(jià)值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机(现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸jī)制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的(de)一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对(duì)于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格(gé)走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对(duì)经(jīng)济活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位(wèi)基(jī)金份(fèn)额的(de)分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人(rén)在(zài)基金分红前后均(jūn)可(kě)以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现有现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸(yǒu)公募基(jī)金分红前提是(shì)本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的(de)比例(lì)是变(biàn)动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人(rén)提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派(pài)金额包含了(le)投资本金，在不进(jìn)行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸，投资特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益来自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期(qī)限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基(jī)金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本(běn)身(shēn)经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新(xīn)选择(zé)，投资价(jià)值(zhí)体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更(gèng)多关注(zhù)内部(bù)收益率的(de)高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来(lái)自(zì)底层(céng)资产(chǎn)的经(jīng)营净现金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素来(lái)选择(zé)投资(zī)标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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