文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代(dài)步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获(huò)得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约(yuē)处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如(rú)果没(méi)有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个(gè)难题(tí)，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善，是以(yǐ)客(kè)户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务(wù)的(de)经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有(yǒu)着独到(dào)的(de)见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙(lóng)的(de)一(yī)块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场(chǎng)的(de)一大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需(xū)律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也(yě)出现了(le)分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大(dà)型房(fáng)地产开发(fā)商，商品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多(duō)项(xiàng)文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下(xià)一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国(guó)人民银(yín)行(xíng)等(děng)多方迅速出台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加(jiā)快(kuài)城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来(lái)说，是(shì)指房地(dì)产开发(fā)企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销售的(de)最主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居(j此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读ū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布(bù)的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其(qí)产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读占全(quán)社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资(zī)占(zhàn)固(gù)定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占比超过(guò)三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银(yín)行将(jiāng)面临(lín)较大(dà)的(de)坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确(què)规定了开发(fā)企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目(mù)工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按(àn)揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害(hài)银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时需取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银(yín)行得(dé)到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或(huò)购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由于(yú)任(rèn)何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按(àn)施(shī)工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资(zī)金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流(liú)程(chéng)做了统(tǒng)一详细(xì)规(guī)定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，购房(fáng)者的(de)订金与(yǔ)付款会存入银行专门(mén)的(de)项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制(zhì)四(sì)大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机(jī)制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房(fáng)者的(de)权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内(nèi)，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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