OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续(xù)此前几(jǐ)日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权(quán)益人相关负责人也(yě)表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，浦东新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大(dà)，但(dàn)其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值，投资(zī)者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)的(de)事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低(dī)开，此后二(èr)级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交(jiāo)易日二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇(yù)突发(fā)事件，因此导致二级(jí)市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本(běn)上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市(shì)场价格下跌(diē)，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受(shòu)到(dào)基(jī)本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断价格(gé)是(shì)不是已(yǐ)经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人(rén)士表示，今年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产品年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益(yì)率高的(de)产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对(duì)此表示，若张江(jiāng)园区(qū)最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造成(chéng)大(dà)的影响，“事(shì)件性利空下(xià)调(diào)至得这么(me)急(jí)、这么(me)深，加上前期本(běn)身园(yuán)区类(lèi)资产就(jiù)回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终还(hái)是落到租(zū)金收(shōu)入受不(bù)受影响，影响多(duō)大(dà)，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的(de)张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率下(xià)降事项，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场价(jià)格表现也(yě)趋(qū)于(yú)平(píng)稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对(duì)张江(jiāng)光大(dà)园项目的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了(le)市(shì)场(chǎng)各方的广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原(yuán)始权(quán)益人(rén)相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进(jìn)行了(le)沟通和核实工特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提(tí)前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意(yì)向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通过(guò)签署(shǔ)租(zū)赁意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户。虽然(rán)收(shōu)了三个月履(lǚ)约保证金给(gěi)了(le)我们一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场负责的(de)态度，我们肯定要(yào)全力(lì)与时间赛(sài)跑，把这些面积(jī)在(zài)短期内完成(chéng)去(qù)化。”相(xiāng)关负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同区域的张江光大园(yuán)项目一季度(dù)末也(yě)有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多(duō)储备(bèi)租户，之前的(de)空置率(lǜ)为(wèi)何未能得(dé)到(dào)解决(jué)。

　　对此相关负(fù)责人解释，张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)一直以来都坚持以市场化(huà)运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次(cì)项目的(de)大租(zū)户退(tuì)租正好(hǎo)发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目(mù)前市(shì)场情况(kuàng)已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况没有得到及(jí)特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也作了(le)一(yī)定的资(zī)源调配和倾斜(xié)，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户(hù)的(de)分(fēn)隔(gé)空间(jiān)、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等(děng)方面也有一(yī)些差(chà)异化，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以(yǐ)一千(qiān)平的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的(de)物业(yè)。租户自身也(yě)会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成以后(hòu)，新(xīn)老资产的管理人(rén)都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和(hé)联合营销方面能更加充分发挥(huī)协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责(zé)人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张江(jiāng)高(gāo)科目前(qián)在管资(zī)产约五百万方，还有一(yī)些其他在开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区产业空(kōng)间(jiān)资产上市(shì)平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平(píng)台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临(lín)了一些突发情(qíng)况需(xū)要解决(jué)，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三十(shí)年(nián)建(jiàn)设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一(yī)个非常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽(jǐn)一(yī)切可能化(huà)解当前突发事件的(de)所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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