5月以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的(de)机构对于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红(hóng)利(lì)时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房(fáng)地(dì)产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来(lái)的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金(jīn)一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排(pái)位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大(dà)分化(huà)时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射(shè)到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业(yè)也出现了(le)一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需要有一定的(de)政策(cè)出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业(yè)高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的(de)认(rèn)识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的(de)务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来(lái)后(hòu)日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度(dù)的(de)收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机(jī)构在其中持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎的吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融(róng)资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存(cún)在发展的大(dà)好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(y吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市ōu)质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于(yú)民(mín)营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中(zhōng)度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业(yè)绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)营收(shōu)、净(jìng)利均实(shí)现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要(yào)是(shì)因(yīn)为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在(zài)持续性(xìng)地(dì)拿地，且主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确(què)定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的(de)一(yī)个市场乏(fá)力(lì)现象。也(yě)就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在整个(gè)房地(dì)产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随(suí)整个(gè)行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市