饱受(shòu)争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发(fā)布(bù)了关(guān)于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机(jī)构存在利(lì)用房源客源优势收取(qǔ)过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人信息等(děng)问(wèn)题(tí)，加重(zhòng)交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景，两部(bù)门从加强从业主体(tǐ)管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务收费(fèi)、严格(gé)实行明码标价等(děng)十(shí)方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称(chēng)，随(suí)着城市(shì)发展，一二线城市二(èr)手房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政策(cè)研究中心首(shǒu)席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民来说(shuō)属于金额不低的(de)大宗交易，由于二(èr)手房交易成本(běn)较(jiào)高、交(jiāo)易周期较长，具有非(fēi)常强的(de)专业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息(xī)不对称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民(mín)造成额外(wài)的负(fù)担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易(yì)过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪服(fú)务在内的相关市场交易行(xíng)为及其主体进行规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是房地产市(shì)场管理和(hé)调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的一个(gè)话题，便是房地产经纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相关部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京某房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构要合理降低住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分(fēn)档(dàng)定价。引导由交易双方共同(tóng)承(chéng)担(dān)经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪(jì)服(fú)务收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建设(shè)部下(xià)发(fā)的《关(guān)于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规(guī)定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格总(zǒng)额(é)的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的(de)收费标准，即根(gēn)据(jù)这样的(de)规定(dìng)：“少数特别(bié)复(fù)杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协(xié)商同(tóng)意，可在规定的收费标(biāo)准基(jī)础上适(shì)当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明(míng)确(què)具(jù)体的(de)中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过程中对(duì)收(shōu)费标准进行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价即可(kě)。而房地产经纪服(fú)务机构(gòu)在具体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部(bù)门(mén)在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构应当(dāng)在经营门店、网站(zhàn)、客户(hù)端等场所或(huò)渠道，公示服务项(xiàng)甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处目、服务(wù)内容和收费标(biāo)准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服(fú)务(wù)和(hé)延伸服(fú)务，应当分别(bié)明(míng)确服务(wù)项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机(jī)构收费前(qián)应当向交易当事人出具(jù)收费清单，列明(míng)收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部(bù)门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进(jìn)行重点监管。市(shì)场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关部门依(yī)法(fǎ)查处不(bù)按规定(dìng)明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等(děng)违反价格(gé)和(hé)反垄断法律(lǜ)法规的行为(wèi)。对房(fáng)地(dì)产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高、服务(w甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处ù)费率越低(dī)的原则实行分档定价，是(shì)否意味(wèi)着，未来(lái)豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处(zhù)建部发文鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行(xíng)业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但(dàn)对(duì)市场影响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费就(jiù)不同，各家(jiā)收费普遍在(zài)合理范围内，加上(shàng)经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部(bù)门提(tí)出的意(yì)见仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规定(dìng)，未(wèi)来如何(hé)具(jù)体认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需要看各(gè)城(chéng)市(shì)落(luò)地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领域的(de)调(diào)整改善、规(guī)范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多(duō)房(fáng)源在产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务(wù)行业的专业性(xìng)提出更(gèng)高(gāo)的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出(chū)，在(zài)二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半(bàn)的中介费，但在一(yī)些热(rè)点城市的(de)二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于(yú)弱势(shì)地(dì)位，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这(zhè)部分(fēn)费用也(yě)可(kě)能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房(fáng)产中介公司将其(qí)视为向购房者(zhě)单边收费(fèi)的行为。部(bù)分中介公司可能会利用其(qí)支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东(dōng)往(wǎng)往会将其(qí)转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推高(gāo)了房(fáng)价。两(liǎng)部(bù)门(mén)提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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