文：任(rèn)泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房(fáng)子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的(de)别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的(de)必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不(bù)公(gōng)平，比(bǐ)如，交李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度(dù)在完全(quán)交房前进行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如(rú)借机(jī)取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和(hé)房(fáng)地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能(néng)化解这个(gè)难(nán)题，让房地产回(huí)归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是(shì)中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)高效率地(dì)解决了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还(hái)要(yào)证明(míng)自身有资金(jīn)等能(néng)力把项(xiàng)目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑(zhù)师(shī)的(de)核准。为了(le)防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要求律师(shī)行(xíng)在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大(dà)于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需(xū)求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房地(dì)产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登(dēng)记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步(bù)发(fā)展起到了(le)重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)的(de)资金需(xū)求，也提(tí)高(gāo)了居民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平，中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发达国(guó)家(jiā)几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量(liàng)从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产(chǎn)业(yè)链特(tè)别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地(dì)产带(d李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶ài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投资占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如(rú)果(guǒ)购房(fáng)者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年(nián)以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以(yǐ)工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付(fù)资(zī)金，再由(yóu)工(gōng)程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售(shòu)商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的(de)保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一(yī)般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失(shī)。而开发(fā)商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自(zì)银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向开发(fā)商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可(kě)购买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获批后即(jí)可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于(yú)任何原因不能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也采取(qǔ)按工期(qī)支付房(fáng)款(kuǎn)的制度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国(guó)规定房屋必(bì)须(xū)经(jīng)过房产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才(cái)能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户(hù)前(qián)经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价(jià)并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他(tā)预(yù)先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专(zhuān)门(mén)项目资(zī)金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新(xīn)加(jiā)坡开发商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的选购(gòu)权合(hé)同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照工程(chéng)进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出(chū)手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融(róng)工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订(dìng)合(hé)同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延(yán)期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的(de)第(dì)三方资(zī)金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋(wū)质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实(shí)质(zhì)的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的(de)提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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