文(wén)：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工(gōng)作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个(gè)人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一(yī)样(yàng)在(zài)支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度(dù)有(yǒu)一(yī)定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个(gè)难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的(de)重大(dà)措施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持(chí)当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改(gǎi)革(gé)方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等(děng)进(jìn)行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数(shù)居(jū)民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的(de)见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租(zū)金的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家(jiā)就(jiù)拥有了(le)自己(jǐ)的房(fáng)产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式(shì)成为当时(shí)中(zhōng)国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监(jiān)管，即要(yào)求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等(děng)能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监(jiān)管账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机(jī)制，且银行的(de)责(zé)任上升(shēng)，如出现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需(xū)自身推动项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地面临住房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化(huà)配套问题(tí)，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商(shāng)品房制(zhì)度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计(jì)划(huà)经(jīng)济(jì)下的福利分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品(pǐn)房。房地(dì)产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目(mù)的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人(rén)民银(yín)行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力(lì)，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿(ná)到了(le)全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的(de)按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时(shí)增(zēng)加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从(cóng)约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历(lì)经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速(sù)发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(88是不是质数，79是质数吗de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国(guó)内地(dì)经(jīng)济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高(gāo)达50多(duō)个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房地(dì)产及(jí)其产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)占固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效(xiào)应渠(qú)道(dào)，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是(shì)因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独(dú)立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者(zhě)签(qiān)订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱(qián)付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预(yù)售(shòu)管理办法》中明(míng)确规(guī)定(dìng)了(le)开发(fā)企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产(chǎn)大开发(fā)时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，是(shì)行业(yè)“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者(zhě)预付(fù)资金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是88是不是质数，79是质数吗(shì)房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付(fù)外(wài)，购房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房(fáng)者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据(jù)工程(chéng)进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得(dé)到(dào)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由(yóu)于(yú)任何原(yuán)因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施(shī)工(gōng)节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合(hé)同(tóng)等各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房(fáng)前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验验收后(hòu)才(cái)能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国(guó)期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前88是不是质数，79是质数吗付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须(xū)完(wán)成定(dìng)金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来(lái)看(kàn)，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结(jié)束后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 88是不是质数，79是质数吗