导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三(sān)年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(p韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说ī)露(lù)的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不(bù)到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁(lìn)和(hé)置业(yè)需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大(dà)新(xīn)增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户(hù)购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代(dài)下(xià)地产矛盾则(zé)更(gèng)多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能级城市(shì)之间，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不(bù)同(tóng)品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未公布，我们(men)无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了(le)全(quán)国(guó)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及(jí)80多万处(chù)市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能(néng)够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既有(yǒu)统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国存(cún)量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民(mín)的(de)住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是(shì)商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地(dì)资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的(de)需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)小(韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说xiǎo)于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去(qù)除(chú)公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看似已经(jīng)户(hù)户(hù)有房。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来(lái)的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入(rù)。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是(shì)否(fǒu)考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在(zài)不(bù)足(zú)，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于(yú)城市能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的(de)是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期(qī)。

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