5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据(jù)基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房(fáng)地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金(jīn)对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出数学中e等于多少，高中数学中e等于多少(chū)色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似(shì)乎在今年(nián)一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一(yī)去(qù)不返了(le)。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期(qī)来(lái)分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等(děng)几类行业在(zài)数学中e等于多少，高中数学中e等于多少盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的(de)进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧(cè)出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发(fā)与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安(ān)地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份(fèn)报(bào)喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第(dì)七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球基(jī)金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地(dì)力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年(nián)的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房(fáng)企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在(zài)当前中特估的(de)浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤数学中e等于多少，高中数学中e等于多少其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存(cún)的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的(de)修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定(dìng)且可(kě)预期的(de)盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的(de)话(huà)，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份(fèn)额(é)持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了(le)业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营(yíng)房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩(jì)的(de)增长，从(cóng)而在(zài)2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一(yī)些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大(dà)多(duō)数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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