万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达为了(le)收(shōu)回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名(míng)校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬(lǎo)也(yě)是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八(bā)卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转(zhuǎn)让这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的(de)可以向(xiàng)法院提(tí)出执(zhí)行(xíng)异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工(gōng)程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其(qí)他债(zhài)权的(de)，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果(guǒ)这(zhè)75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫(tàng)手山芋(yù)。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让，可以(yǐ)追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任(rèn)公司成为了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫(hè)集团既没(méi)有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的(de)五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的价格，都(dōu)经常对视会产生好感吗，异性经常对视会增加好感令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出(chū)了(le)8年之久(jiǔ)，但(dàn)其(qí)依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开(kāi)发(fā)商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参(cān)股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国安(ān)的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安(ān)和(hé)中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却(què)持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确定义(yì)务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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