5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿(yì)元(yuán)，占其(qí)所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募(mù)所(suǒ)持房(fáng)地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比(bǐ)却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而(ér)映射(shè)到二级市(shì)场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业(yè)周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政(zhèng)策出(chū)来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基(jī)于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有对其布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海(hǎi)区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全(quán)指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在(zài)25％以上，济南初中排名前十名(济南中学排名)，济南初中排名前50目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会(huì)依(yī)然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库(kù)存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债(zhài)权债务(wù)关系(济南初中排名前十名(济南中学排名)，济南初中排名前50xì)等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明(míng)显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快济南初中排名前十名(济南中学排名)，济南初中排名前50速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持(chí)续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持续(xù)观察国企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份(fèn)额(é)持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳(shū)理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤(yóu)其是(shì)在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环比下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的(de)市场表(biǎo)现(xiàn)也不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性的(de)压(yā)力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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