文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也(yě)是对(duì)购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题(tí)。

　　教师一年的工作日有多少天，一年有多少周2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外(wài)什(shén)么(me)情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以开(kāi)始(shǐ)销售，买(mǎi)家在(zài)购(gòu)买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经(jīng)济和(hé)居住属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金(jīn)周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙(lóng)的一(yī)块地(dì)盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种方式(shì)减轻了(le)民众购房的(de)资金(jīn)压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时(shí)中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部(bù)支付，还(hái)要(yào)证明(míng)自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要(yào)求律师(shī)行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先(xiān)后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品化、社会(huì)化的(de)住(zhù)房新体制(zhì)，从计(jì)划经(jīng)济下的福(fú)利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少(shǎo)资(zī)金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自(zì)此中(zhōng)国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发(fā)商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启了(le)高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地(dì)产市场(chǎng)快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào教师一年的工作日有多少天，一年有多少周)，房(fáng)地(dì)产带动(dòng)的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值占股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资(zī)本市(shì)场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商(shāng)之(zhī)间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者(zhě)对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一(yī)系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过(guò)与购房者(zhě)签订的(de)预售(shòu)合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还(hái)款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不(bù)能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面(miàn)临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制(zhì)定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统一的(de)预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续(xù)建设(shè)。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一种资金(jīn)循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式(shì)，但(dàn)一定程(chéng)度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付(fù)资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发(fā)商为购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建(jiàn)设过(guò)程中的(de)资金全(quán)部(bù)来自(zì)银行(xíng)，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法律全部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支(zhī)付(fù)房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问题时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支付(f教师一年的工作日有多少天，一年有多少周ù)。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验(yàn)收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国(guó)期(qī)房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全(quán)措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的(de)保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)交付(fù)给购房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机(jī)构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做(zuò)了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银行(xíng)专门(mén)的(de)项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金(jīn)融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民(mín)营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护(hù)购房者的权(quán)益。资(zī)金监管环(huán)节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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