万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了(le)共同(tóng)债(zhài)务人被(bèi)中国信达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个(gè)位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不(bù)良债权转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团(tuán)早(zǎo)就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收(shōu)5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异(yì)议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居(jū)住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权(quán)的(de)，人民(mín)法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)等选择退出(chū)了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他(tā)房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民知名(míng)度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每(měi)棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背(bèi)后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站(zhàn)，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国(guó)安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国(guó)安(ān)的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北京国(guó)安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时(shí)间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况没有得(dé)到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独(dú)善其(qí)身？

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