OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延续(xù)此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾(céng)发布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一(yī)，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的(de)通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也表示(shì)，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表(biǎo)示，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下(xià)跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库(kù)科技的(de)事件继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二(èr)级(jí)市场价格开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日(rì)二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易(yì)日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目(mù)前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日(rì)场内资(zī)金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前(qián)随(suí)着二级市场价格下跌(diē)，风险也得(dé)到(dào)一定释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受到(dào)基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格是(shì)不是已经完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些隐含(hán)收益率高的产品(pǐn)具备一定的(de)投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区(qū)、物(wù)流(liú)类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执行董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商，平稳过(guò)度对(duì)经营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就(jiù)回(huí)调(diào)不少(shǎo)了，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到(dào)租金收入受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因(yīn)其(qí)一季(jì)报中披露的张江光大园项目出租率(lǜ)下(xià)降事(shì)项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随(suí)后召开(kāi)的(de)业绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就(jiù)相关事(shì)项进行(xíng)了解释说明，市(shì)场信心(xīn)得到(dào)了一定(dìn阿富汗是哪一年灭亡的g)提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募说明会上(shàn阿富汗是哪一年灭亡的g)，运营(yíng)团队(duì)表示了对张江光(guāng)大园项目(mù)的(de)信心，预(yù)计签署意(yì)向书和合同谈判(pàn)中的(de)储(chǔ)备租(zū)户(hù)正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租率将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新(xīn)的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告引起(qǐ)了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人(rén)相关(guān)负责人(rén)坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高(gāo)度重(zhòng)视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前(qián)储备租户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测(cè)试、人(rén)工智能、航(háng)天产业、信息(xī)技(jì)术等(děng)产业客户，租赁意(yì)向面积超(chāo)过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备(bèi)转化(huà)为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要(yào)租户。虽(suī)然收了三个(gè)月履约保证金(jīn)给了(le)我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们(men)肯(kěn)定要(yào)全力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前(qián)的空置率为(wèi)何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张(zhāng)江光大园一(yī)直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场(chǎng)活(huó)跃(yuè)度的短期低点，目(mù)前市场情(qíng)况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这(zhè)边也作了(le)一(yī)定(dìng)的资源调(diào)配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项目在(zài)给(gěi)租户的(de)分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平(píng)等方面也有一些差(chà)异化，张(zhāng)润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼(lóu)的成新度(dù)高一(yī)些，单价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以一千(qiān)平的(de)面积为主，还有一些(xiē)独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以后，新老资产的管(guǎn)理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共(gòng)享和联合(hé)营(yíng)销(xiāo)方面能(néng)更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张江(jiāng)高(gāo)科目前在管资(zī)产(chǎn)约五百万方(fāng)，还有一(yī)些其他(tā)在开(kāi)发的(de)储备(bèi)项(xiàng)目，这些都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业(yè)空(kōng)间资(zī)产上市(shì)平台(tái)目(mù)标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些(xiē)突发(fā)情况需要解决，但(dàn)是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科学城(chéng)这三(sān)十年建设发(fā)展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除万(wàn)难，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当前突(tū)发事件的(de)所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预(yù)期和市场的信心(xīn)。”

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