导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能(néng)满足(zú)，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发(fā)达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其(qí)中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了(le)额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会(huì)上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以及80多(duō)万(wàn)处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1，看似(shì)意味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自(zì)建(jiàn)房等非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计(jì)数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关(guān)数(shù)据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装(zhuāng)修的时(shí)间，取(qǔ)最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡<孙悟空真实存在过吗/p>

　　需要有多(duō)余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房(fáng)等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动(dòng)人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁以上(shà孙悟空真实存在过吗ng)。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需(xū)求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数(shù)会(huì)因户均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入(rù)，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人口增(zēng)量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房和其(qí)他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度(dù)与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配(pèi)，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的(de)差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调(diào)查的(de)是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际(jì)值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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