近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运(yùn)营(美女脱了个精光露出奶囗和尿囗yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市(shì)场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的(de)投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供(gōn美女脱了个精光露出奶囗和尿囗g)抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级(jí)市场价格(gé)走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化(huà)的(de)修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投(tóu)资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的(de)“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的(de)，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基金价值面临极(jí)大(dà)不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的(de)收益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的(de)类(lèi)型。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年(nián)下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金，二(èr)者存在(zài)本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人(rén)实(shí)力(lì)等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于(yú)分红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈(yì)机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回(huí)调(diào)，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明(míng)REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年及次(cì)年(nián)的(de)可供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际环境(jìng)，对(duì)基础设施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 美女脱了个精光露出奶囗和尿囗