OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市(shì)场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前(qián)几日(rì)的(de)下(xià)跌走势，午后跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积(jī)极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入(rù)项目(mù)的原始(shǐ)权益人(rén)相关(guān)负责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此后二级(jí)市场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响(xiǎng)，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募(mù)REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇(yù)突(tū)发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级(jí)市(shì)场价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规(guī)避的原(yuán)因，最近(jìn)几个交易日(rì)场内(nèi)资(zī)金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他(tā)也(yě)同(tóng)时表示(shì)，目前随着二级(jí)市场价(jià)格(gé)下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是(shì)已经(概率分布函数右连续怎么理解，什么叫分布函数的右连续jīng)完(wán)全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复苏的(de)步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高(gāo)如星(xīng)对此表示(shì)，若张江园区最(zuì)终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过(guò)度对(duì)经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成大的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前期本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调(diào)不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他(tā)也(yě)强调，最(zuì)终还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购入(rù)基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中(zhōng)披(pī)露的张江光大园项目出(chū)租率下降事(shì)项，一(yī)度二级市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现回概率分布函数右连续怎么理解，什么叫分布函数的右连续(huí)落。在随(suí)后召开(kāi)的业绩说明会(huì)中管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解释说明(míng)，市场信心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预(yù)计签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈(tán)判中(zhōng)的(de)储备租(zū)户正常(cháng)转化后，项目出(chū)租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不(bù)到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人相关负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时(shí)间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责(zé)人(rén)介(jiè)绍说，目前储备租(zū)户(hù)还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向面积(jī)超过了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书(shū)来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽(suī)然(rán)收了(le)三个月履约保证金(jīn)给(gěi)了我们一些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与(yǔ)时(shí)间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在短期(qī)内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园项目(mù)一(yī)季度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么(me)多储(chǔ)备租户，之(zhī)前的空(kōng)置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园一(yī)直以(yǐ)来(lái)都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定，租概率分布函数右连续怎么理解，什么叫分布函数的右连续(zū)户(hù)的调租和换租都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低(dī)点，目前(qián)市场情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得(dé)到及(jí)时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调配(pèi)和(hé)倾(qīng)斜，引入了(le)一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)在(zài)给租户的(de)分(fēn)隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是(shì)两(liǎng)千多平的(de)大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面(miàn)积为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求(qiú)和预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理人(rén)都(dōu)变成了(le)一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营销方(fāng)面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资(zī)产(chǎn)上市平台目标的坚(jiān)实后盾和(hé)储备资(zī)源。“我们非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募(mù)是我(wǒ)们(men)实现基金(jīn)扩容的第(dì)一(yī)步，也是至关重要的(de)一(yī)步，眼下我们(men)可能(néng)面临了(le)一些(xiē)突(tū)发(fā)情况需要解决，但(dàn)是(shì)这和我们在张江科(kē)学城这(zhè)三十(shí)年建设(shè)发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一(yī)个非常小的(de)插曲。我们(men)有信心排除万难(nán)，尽一切可能(néng)化解当前突(tū)发(fā)事(shì)件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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