OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库(kù)科(kē)技是(shì)其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极(jí)应对哲(zhé)库(kù)提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，浦(pǔ)东新区(qū)国(guó)资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市场波(bō)动(dòng)较大(dà)，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日二(èr)级市(shì)场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上(shàng)看，目(mù)前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披(pī)露(lù)张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交易日场内资金有所(suǒ)流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市(shì)场价(jià)格(gé)下跌，风(fēng)险也得到(dào)一定(dìng)释放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价格是不是(shì)已经完全(quán)触(chù)底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具(jù)备一定(dìng)的投(tóu)资(zī)价值，很适(shì)合(hé)稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏(sū)的步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金执行董事高(gāo)如星对此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事(shì)件性利空下(xià)调至得这么急、这么(me)深，加上前期本(běn)身园(yuán)区(qū)类(lèi)资(zī)产就回(huí)调不少了，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终还是落到租(zū)金收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资(zī)产张润大(dà)厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报(bào)中披露的张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率(lǜ)下降事(shì)项，一度(dù)二(èr)级市场价格(gé)出(chū)现回(huí)落。在(zài)随后召开的业绩说明(míng)会(huì)中管(guǎn)理人就相关事(shì)项进行了(le)解释说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的(de)线上和(hé)线下的扩募(mù)说(shuō)明(míng)会上，运营团队表示(shì)了对张江光大园项(xiàng)目(mù)的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合(hé)同谈判中的储备租户(hù)正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租(zū)率将得到回升。没(méi)想到(dào)仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎(yíng)来了(le)新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市(shì)场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人(rén)相关负责人坦言，事(shì)发突(tū)然确实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的(de)第一时间(jiān)即(jí)奔赴(fù)现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，据(jù)悉(xī)新区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户(hù)情况，相(xiāng)关(guān)负责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天(tiān)产业、信息(xī)技术等产业客户，租(zū)赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实(shí)际(jì)租(zū)户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些(xiē)重要租(zū)户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了我们一些(xiē)空(kōng)间(jiān)，但本着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完(wán)成(chéng)去(qù)化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多储(chǔ)备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大(dà)园一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租(zū)都属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租户退租(zū)正好发生(shēng)在市(shì)场活跃度的短粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思期(qī)低点，目(mù)前市场情况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到(dào)出租率下滑(huá)情况没有得到及时(shí)修复(fù)后，张(zhāng)江这边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了(le)一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金(jīn)水平(píng)等方面也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也(yě)贵(guì)一(yī)些，张江光(guāng)大园单(dān)层以(yǐ)一(yī)千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物(wù)业。租户自(zì)身也会有诉求(qiú)，也(yě)会根据自身(shēn)需求和预(yù)算挑选区(qū)域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合(hé)营销方面能更(gèng)加充分发挥协(xié)同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高(gāo)科目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一(yī)些其他(tā)在开发的(de)储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产(chǎn)上市平(粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思píng)台目(mù)标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们(men)非(fēi)常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未(wèi)来(lái)的(de)发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现基(jī)金扩容的第一步，也是(shì)至关(guān)重要的(de)一(yī)步(bù)，眼(yǎn)下(xià)我们可能面临了一(yī)些突发(fā)情况需(xū)要解决，但是这和我们(men)在张(zhāng)江科学城这(zhè)三十年建设发展过程中所经(jīng)历(lì)的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的(de)所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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