OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技，引发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今(jīn)，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此(cǐ)前几日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施(shī)资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大厦(shà)的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同(tóng)步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积(jī)极应对(duì)哲库(kù)提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东(dōng)新区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较大(dà)，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的(de)事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低开，此后二(èr)级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易日(rì)二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有(yǒu)不(bù)同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露(lù)张江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场(chǎng)价格出(chū)现波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流出(chū)，但是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前随着二级市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是(shì)价格(gé)涨跌会受(shòu)到(dào)基(jī)本面(miàn)、情绪面等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判断(duàn)价格是不是已(yǐ)经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不(世界上有鬼吗真实答案，世界上有没有鬼bù)少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益(yì)率高的(de)产品具(jù)备(bèi)一定的(de)投资价(jià)值，很适(shì)合稳健类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董事高如星(xīng)对此表示，若张江园(yuán)区最(zuì)终能顺利解(jiě)决招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没(méi)有造(zào)成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利空下(xià)调(diào)至得这么急、这么(me)深，加(jiā)上前(qián)期本身园区类资产就回调不(bù)少(shǎo)了(le)，这就是(shì)黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还(hái)是落到租金收入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说(shuō)明(míng)会(huì)中管(guǎn)理人(rén)就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信(xìn)心得到(dào)了一(yī)定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开(kāi)的(de)线上(shàng)和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表(biǎo)示了(le)对张江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈(tán)判(pàn)中(zhōng)的储备(bèi)租户(hù)正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了市(shì)场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负(fù)责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息(xī)的第一时间即(jí)奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工(gōng)作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人(rén)介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业客户(hù)，租(zū)赁意(yì)向面积超过了2万(wàn)方。从意(yì)向储(chǔ)备转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)世界上有鬼吗真实答案，世界上有没有鬼们正在着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意向书来(lái)尽快(kuài)锁定一(yī)些(xiē)重要租户。虽然收(shōu)了三个月履(lǚ)约保证金给了(le)我们一些空间，但(dàn)本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯(kěn)定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有(yǒu)将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始权益人有那(nà)么多(duō)储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解释，张(zhāng)江光大(dà)园一(yī)直(zhí)以来都坚持(chí)以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调(diào)租和换租都(dōu)属于(yú)正常情况，而这次项目的(de)大租户退租正好发生在(zài)市场(chǎng)活跃度的(de)短期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得(dé)到及时修复后，张江这边也作(zuò)了(le)一定(dìng)的(de)资源调(diào)配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给(gěi)租户(hù)的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面也有一些差(chà)异(yì)化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单(dān)价也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光(guāng)大园单层(céng)以一(yī)千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的(de)物业。租户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也(yě)会(huì)根据自身需求和预算(suàn)挑(tiāo)选区域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理人(rén)都变成(chéng)了(le)一家，后续我们在资源共享和(hé)联合营(yíng)销方面能更加(jiā)充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张江高(gāo)科目(mù)前在(zài)管资产约五百万方，还有一(yī)些其他在开发的储(chǔ)备(bèi)项(xiàng)目(mù)，这些都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未来(lái)的(de)发(fā)展。”相(xiāng)关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我们实现基(jī)金扩容的(de)第一步，也是(shì)至关重要的一(yī)步，眼下我们(men)可能(néng)面临了一些突发情况需(xū)要(yào)解决，但是(shì)这(zhè)和我们(men)在张江科学(xué)城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能(néng)化解当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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