近两年(nián)火爆的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分(fēn)配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格(gé)受到(dào)公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合(hé)影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法规要(yào)求，基(jī)础(chǔ)设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年(nián)度(dù)可(kě)分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资(zī)者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投(tóu)资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的(de)过(guò)程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力(lì)的(de)改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的(de)分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除(chú)权(quán)操(cāo)作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额(é)净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可(kě)以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持(chí)有产品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金(jīn)相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配和本(běn)金(jīn)归(guī)还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本(běn)金之上的(de)增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本(b建军是哪一年ěn)金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的(de)分红包括(kuò)了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益(yì)。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限(xiàn)收回(huí)本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权(quán)类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和评估项目(mù)底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，由于(yú)分红(hóng)交易(yì)带来的短期(qī)博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调(diào)，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述(shù)负责人也(yě)称。

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