近两(liǎng)年(nián)火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)等指(zhǐ)标(biāo)，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资(zī)产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基(jī)金份额(é)持有人实(shí)际获得(dé)的现金收益，对(duì)于长期(qī)投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也(yě)表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多(duō)元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动(dòng)受(shòu)多重(zhòng)因素(sù)的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济(jì)活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额(é)根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后(hòu)基金份额(é)净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有(yǒu)产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本(běn)金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派(pài)”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自(zì)项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着(zhe)分派(pài)进(jìn)度(dù)逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加(jiā)上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二(èr)是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投(tóu)资(zī)价(jià)值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接影响投资武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义回报(bào)，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额预测(cè)。投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实(shí)际(jì)分红(hóng)金额(é)与募(mù)集材料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也(yě)称。

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