导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论(lùn)日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全(quán)国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达(dá)国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不意味(wèi)着中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带(dài)来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必(bì)将体(tǐ)现在不(bù)同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披(pī)露(lù)全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的(de)直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害(hài)综合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻(wén)发(fā)布(bù)会上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人口普查数据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民(mín)的(de)居(jū)住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以直接公布，一是(shì)每年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本(běn)文去除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等(děng)问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带(dài)来了很大(dà)的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的(de)住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会(huì)有(yǒu)需求么？低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的ng>

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动(dòng)态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主(zhǔ)要(yào)来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来(lái)的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益(yì)于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以(yǐ)前的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未来(lái)将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级(jí)之(zhī)间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期。