“现在的(de)房地产很难再(zài)出(chū)现像(xiàng)过(guò)去十年的(de)系(xì)统性行情。”思睿集团(tuán)合(hé)伙人、首席经济学(xué)家洪灏向《红(hóng)周刊》表示(shì)，房地产行业(yè)分化的愈(yù)加明显，让机(jī)构和投资(zī)者(zhě)的关(guān)注度从板块(kuài)向(xiàng)单个标的转移(yí)。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从行业来(lái)看，无论是业绩，还是估值，房地产都已经双(shuāng)杀到(dào)了最底(dǐ)部，而且是反复地杀到了(le)底部，再往下的空(kōng)间已经不(bù)大(dà)了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法(fǎ)重(zhòng)要参考(kǎo)

　　那么如何寻找房地产个(gè)股的(de)阿尔法(fǎ)呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产赛道(dào)中进行选择，需要非常小心，避免选了半天，标(biāo)的公(gōng)司出现爆雷的情(qíng)况。除此之(zhī)外，洪(hóng)灏指出，需要满足以(yǐ)下三(sān)个(gè)基准：有大的国资(zī)背景的、杠(gāng)杆率较低的(de)、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一下今年房地产的开发资金来源，可以发现，其实(shí)银行的信贷倾向是不太愿意给(gěi)房企贷(dài)款的，房企的主要(yào)资(zī)金来源来自新盘的销售。但(dàn)今年新(xīn)房的销售情况(kuàng)相较(jiào)一般。再关注一下，哪些房企能从(cóng)银行拿到钱，其实主要(yào)还(hái)是(shì)那些有国企(qǐ)背(bèi)景的房企，民营房企相对比较困难，所以整个行(xíng)业出现了一个很明显的(de)分化，无(wú)论是在销(xiāo)售，还(hái)是融资等各个方面(miàn)都非常明显。现(xiàn)在有(yǒu)国(guó)资(zī)背景的房企(qǐ)在资本(běn)市场表现相对较(jiào)好，但没有国资背(bèi)景(jǐng)的民营房企股价大多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)内(nèi)，我们(men)的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢家”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我们会特(tè)别重视(shì)企业的成本优势，更具体一点(diǎn)，就是(shì)它的(de)净(jìng)借贷水平（净(jìng)负债率(lǜ)）是不是行(xíng)业内的(de)最(zuì)低(dī)水平；利润率是不(bù)是行业(yè)内(nèi)最(zuì)高的；融资成(chéng)本是否是行业(yè)内最(zuì)低的；建安成本是否也是业(yè)内最(zuì)低的；这些都是我们看重的一家房企的综合成本。

　　需要注意的是，能(néng)够同时满足上(shàng)述(shù)条件的(de)房(fáng)企并不多。即便是(shì)在国央企中(zhōng)，仍(réng)有部分房企出(chū)现了“三道红线”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊(kān)》根(gēn)据Wind数据整理(lǐ)发(fā)现，截至2022年末(mò)，天房发(fā)展(zhǎn)、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏(cáng)城(chéng)投、中交地产、中国武夷等国(guó)央企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，城建发展(zhǎn)、京投发展、光明(míng)地产、云南(nán)城投、首开股份、珠江股份(fèn)、城投(tóu)控股等(děng)国央企房企(qǐ)也踩了“三道(dào)红(hóng)线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企(qǐ)美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母p>

　　需警惕其重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙

　　不难看(kàn)出(chū)，即便是(shì)有着较稳健(jiàn)特色(sè)的(de)国央企房(fáng)企(qǐ)，其(qí)财务指(zhǐ)标称(chēng)得上完全(quán)健(jiàn)康的(de)仍是少数。而更加值得(dé)注(zhù)意的(de)是，在2022年，不(bù)少国企，甚至(zhì)地方国(guó)企开始大举扩张。而这无(wú)疑又进(jìn)一步考验着国(guó)央企的资金链情(qíng)况。

　　对房企而(ér)言(yán)，扩张速(sù)度(dù)的张弛有度(dù)尤为重要，节奏(zòu)把握准(zhǔn)确，有助于房(fáng)企储备优质“弹药”；但过(guò)于乐观(guān)的预判未来市场，以及过于激进(jìn)的扩张拿地节奏也有可能(néng)让房企重(zhòng)蹈此前的高杠杆覆(fù)辙(zhé)。

　　陈昊扬以其(qí)配置(zhì)的一家房企进(jìn)行举例，它从(cóng)2018年(nián)开始到2021年，连续4年的(de)净借贷比例都(dōu)维持在33％左(zuǒ)右，完全没有增加(jiā)杠杆比例。而到2022年，这家房(fáng)企明显感觉到机会来了，其开始在一线城市进行大举(jǔ)拿地，净负债率也由此前的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接近三(sān)分(fēn)之一。与此同时，该房企(qǐ)新(xīn)购入(rù)地块也实现了(le)快速的开盘利用率，预(yù)计今年会有更多的楼(lóu)盘(pán)入(rù)市。像(xiàng)这类企(qǐ)业就符合“最(zuì)后的赢家”的特点。一方面，在于它本身(shēn)储(chǔ)备了很多弹(dàn)药，去年拿地(dì)超1000亿元，且其中(zhōng)一半在一线城(chéng)市，另外(wài)一半(bàn)也主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在强二线和二线城市；另(lìng)一(yī)方面，它的扩(kuò)张是有节制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同样提醒(xǐng)道，与(yǔ)之相反，有些(xiē)房企的扩张速度让人(rén)感(gǎn)觉又回到(dào)了2016年、2017年，或者说看到了(le)2016年(nián)～2020年期间扩张的民营(yíng)企(qǐ)业(yè)的影子。虽然说(shuō)，见到机(jī)会时要(yào)出手，但出手的章法仍(réng)要小(xiǎo)心，如果(guǒ)负债率扩张得太快，但未来的两年市场(chǎng)没(méi)有(yǒu)想象得(dé)那么好，可能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来衡量(liàng)一家房企的扩张速(sù)度(dù)是否激(jī)进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房(fáng)企的净(jìng)负债率水平，在我看来，这个比(bǐ)例如果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难(nán)看出，这(zhè)一标准要比“三道红(hóng)线”对房企的净负债率要求不得高于100％要更加严格。陈昊(hào)扬(yáng)解释，当前房地(dì)产行(xíng)业的复苏速度并(bìng)没有那么快(kuài)，所以要规避公司净负债率提高到一个比较危(wēi)险的(de)水平。

　　《红(hóng)周刊(kān)》对(duì)在2022年拿(ná)地较(jiào)积极(jí)的房(fáng)企(qǐ)梳理发现，中交地产(chǎn)、中国金茂、华发股份(fèn)、越(yuè)秀地(dì)产、绿城中国、保利(lì)发(fā)展等房企2022年净负(fù)债(zhài)率都在60％之上。其中(zhōng)，中交地产净(jìng)负债率持(chí)续居(jū)高不下，在(zài)2020年(nián)至2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比的是(shì)，华润置地、中国(guó)海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖(hú)集团等(děng)房企(qǐ)在践行较积极(jí)的拿(ná)地策略的同时，也较好地控制了公(gōng)司的扩(kuò)张速度与(yǔ)净负债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个别(bié)民(mín)营房企

　　或具备(bèi)“最后(hòu)赢家”的黑马特(tè)质

　　陈(chén)昊扬(yáng)指出，实(shí)际(jì)上，他们是以同一筛选标(biāo)准来(lái)看(kàn)国央企与民营房企，但(dàn)在(zài)各维度(dù)的(de)实际表(biǎo)现(xiàn)上，国央(yāng)企(qǐ)确(què)实(shí)会更胜一(yī)筹。如国央企的融(róng)资成本更(gèng)低(dī)，融资渠道也更顺畅(chàng)，能(néng)够做到想融就融(róng)，这样，国央企自(zì)然(rán)而然(rán)就具(jù)有天(tiān)然(rán)优(yōu)势。

　　虽(suī)然(rán)对比(bǐ)民营房企，机构更加看好国央(yāng)企，但这也并不意味着(zhe)，民营企业(yè)中就(jiù)没有“黑马”的(de)存(cún)在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发(fā)现，仍有少数民营房企同样受到机构的青睐(lài)。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)的十大(dà)流通股东中新(xīn)进了(le)“中国工商银(yín)行股份有限公司(sī)－景顺长城中国回报灵活配(pèi)置混合(hé)型证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资(zī)基(jī)金(jīn)”“全国(guó)社保(bǎo)基(jī)金一一六组合”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开始，百亿私募珠海阿巴马(mǎ)资产管(guǎn)理有限公司(sī)就(jiù)长期(qī)持有滨江集团。根据一季报，该(gāi)资产(chǎn)公(gōng)司的几(jǐ)只产(chǎn)品合计持有滨(bīn)江集团9543万股，约占(zhàn)流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的(de)受青睐，和其(qí)自身(shēn)的基本面表现存(cún)在一定(dìng)关系。2020年以来的近三年时间(jiān)，房(fáng)地(dì)产市场整(zhěng)体在走(zǒu)“下坡路”，但(dàn)作为杭州(zhōu)本土房企的滨江集团仍是(shì)表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集(jí)团在(zài)业(yè)绩表现、销售规模、新增土储(chǔ)、股价表现等多(duō)维度(dù)都表现了较(jiào)强的增长势(shì)头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集(jí)团扣非归(guī)母净利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年一季报，今年(nián)一季(jì)度，滨江集团更是实现(xiàn)了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时代(dài)”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州(zhōu)的(de)战略布(bù)局关(guān)系(xì)密切(qiè)。根据(jù)2022年年报，滨江集团有近七成营收(shōu)来自杭(háng)州地区，而在2021年，杭州地区(qū)的营收(shōu)比(bǐ)重只占到近六成。近三年持(chí)续(xù)稳居杭州房企销(xiāo)售(shòu)排名第一。

　　与此同时，滨江集团在(zài)杭(háng)州(zhōu)的土储(chǔ)补充同样较为积极，根据(jù)诸葛找(zhǎo)房、住在(zài)杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地(dì)金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团(tuán)在杭州的较突出(chū)表现，也让滨江(jiāng)集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十，根据中(zhōng)指数(shù)据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今(jīn)，滨江集团(tuán)股价翻了超(chāo)一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多(duō)家(jiā)机(jī)构的集中(zhōng)调研(yán)。滨江集团发布公(gōng)告(gào)表示(shì)，公(gōng)司于5月10日接受了(le)信达证(zhèng)券、金鹰基金(jīn)、建信养老(lǎo)、新华养老等(děng)18家机构调(diào)研。

　　产业链布局(jú)重点(diǎn)移至存量赛道

　　机(jī)构在下游家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实(shí)际上房地产开发只是房地产产业(yè)链上的中游环节，其上游(yó美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母u)主要(yào)为钢(gāng)铁、水泥(ní)、建材、玻纤等材(cái)料(liào)供应商，而(ér)下(xià)游应用(yòng)行(xíng)业(yè)主要包(bāo)括中介(jiè)服务(wù)、家用电器、物业管理、家居用品(pǐn)。综合《红(hóng)周刊》的采访，房地产开发环(huán)节与上游材(cái)料端息息(xī)相关，新盘开工不足导致上游不被看好，机构寻(xún)觅(mì)个股阿尔法的(de)思路渐渐移(yí)至下游。“中(zhōng)国房地产行业在进入存量房(fáng)时代，所以对地产(chǎn)产(chǎn)业链，尤其是偏消费(fèi)属(shǔ)性的家装家居领域，我们相对看好，因为(wèi)居(jū)民保有的住房规模(mó)越来越(yuè)大，随着(zhe)时间的(de)增加，内装(zhuāng)更新(xīn)的需求(qiú)也会越来(lái)越多(duō)。美国(guó)过(guò)去的数据(jù)充分说明了这一(yī)点，在(zài)新房销售见顶之后(hòu)，家具消费的增长却一(yī)直都很(hěn)好。对于地(dì)产产业(yè)链，我们相对看好和内装相关的行业，例如消(xiāo)费建(jiàn)材(cái)、家居装饰等。”万(wàn)家基金人士表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游细分中(zhōng)相关赛道(dào)龙头(tóu)年(nián)内(nèi)表现的(de)统计，目(mù)前暂居(jū)前两位的都是(shì)来(lái)自家纺赛道的公(gōng)司，它们分(fēn)别是富安(ān)娜和水星家纺，特别(bié)是前者在(zài)月线连收七(qī)根(gēn)阳线(xiàn)的基础上(shàng)，年(nián)内(nèi)迄今涨(zhǎng)幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主(zhǔ)要从事纺织家居、睡眠家居、生活类产(chǎn)品的研发(fā)、设计、生产及销售(shòu)，旗下(xià)拥(yōng)有原创“富(fù)安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌(pái)。第一季(jì)度(dù)报告(gào)显示，报(bào)告期内，富安娜实现营业收(shōu)入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实(shí)现归属于上市公司股东的净利润(rùn)约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一(yī)季报的十大流通股(gǔ)股东来看，能(néng)够发现该股早已成为基金重仓(cāng)股的天(tiān)下，彼(bǐ)时包(bāo)括公募的中欧价值(zhí)发现、中欧(ōu)潜力价值(zhí)、工银(yín)瑞(ruì)信灵动价值(zhí)、宝(bǎo)盈新价值和私募的明河(hé)2016，都在(zài)其中出现，占据(jù)了半壁江(jiāng)山。需要强调的是，中欧(ōu)的(de)两只(zhǐ)基金都是价值(zhí)派基金经理曹名长在管(guǎn)的产(chǎn)品，首季(jì)其同时(shí)重(zhòng)仓的房地产产业链股票还有(yǒu)金(jīn)地集团和大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前几年曾经风(fēng)光一时的(de)家(jiā)居板块也因疫(yì)情(qíng)、消费复苏(sū)进程缓慢(màn)等(děng)多因素一度(dù)沉寂(jì)，不过好(hǎo)在(zài)困(kùn)境反(fǎn)转露出(chū)曙光，家居(jū)板块中年(nián)内表(biǎo)现最好的是(shì)志邦家居。同一时间段，该股年内上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩来看(kàn)，无论(lùn)是营收还是归母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十(shí)大流通股股东(dōng)来看，《红周刊(kān)》发(fā)现广(guǎng)发(fā)基金经理罗洋(yáng)慧眼(yǎn)独具，一季报中(zhōng)他(tā)管(guǎn)理的广发策略优选和(hé)广发(fā)安宏回报均增加了持(chí)股，而这两(liǎng)只产品(pǐn)也成为志邦家居(jū)十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东中(zhōng)仅有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)公募。有意思的是，他似乎对于(yú)定制家居类标的情有(yǒu)独(dú)钟，在(zài)另一家赛道公司金(jīn)牌橱柜中(zhōng)，他管理的全部三只产品均登榜十大流通(tōng)股股东，其也成为他(tā)的独门重仓股(gǔ)。

　　除去家居家纺外(wài)，下游的物业股也越来越被机构(gòu)所青睐，不(bù)过这类(lèi)标的大多(duō)在香港上市，如何选择成为(wèi)难题(tí)。对此，前述(shù)上海公募基金经理举例分析(xī)：“物业(yè)服(fú)务不是(shì)一个高毛(máo)利的行业，挣钱很辛苦，我选(xuǎn)公司还是希望挣的是市场化应该挣的(de)钱，以我(wǒ)曾经买(mǎi)的绿城服务为例，它在中高端楼盘占比(bǐ)是(shì)比较高(gāo)的，每(měi)年到期的合同里(lǐ)提(tí)价成功率在30％～40％。它能(néng)做(zuò)到滚动的(de)大部分项目到期(qī)之后(hòu)，经过两三(sān)轮(lú美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母n)合(hé)同周期还能(néng)做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价(jià)的(de)公司很少，因为(wèi)物业公(gōng)司很容(róng)易一开始(shǐ)是挣钱(qián)的，后面因为保(bǎo)安这(zhè)些固定人员成(chéng)本的年度增长(zhǎng)，不(bù)过服务没有特别(bié)好(hǎo)，客户没有那么满意，能做到提价难度是(shì)非常大的。但是该公司(sī)能在业内(nèi)做到(dào)到期之后提价率(lǜ)比较高，这跟它的定位和比较好的服务是有关系的(de)。”他进一步强调。

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