饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范(fàn)房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)的意见。意见提(tí)及，近年(nián)来(lái)，部(bù)分房地产经(jīng)纪机构存在利用(yòng)房源客源优(yōu)势收取过高(gāo)费用、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合理确(què)定经纪服务收(shōu)费、严格(gé)实行明码标价等十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城(chéng)市二手房交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居(jū)间成(chéng)交，房地产调控重心逐(zhú)渐从(cóng)开发商过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席(xí)研(yán)究员李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属于金(jīn)额不(bù)低的大宗(zōng)交易(yì)，由于(yú)二(èr)手房交易成本(běn)较(jiào)高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的(de)专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通过中介来完(wán)成。但很多中介利用信息(xī)不对称等(děng)问题，将非必要的(de)收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对(duì)居民造成额外的负担，而且(qiě)这些(xiē)服务事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪(jì)服务在内的(de)相关市场交易行为及其(qí)主体进行规(guī)范和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的(de)意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未来(lái)相关(guān)部门主要监管的(de)重点，将是对(duì)房地产经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪(jì)服(fú)务收费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖(mài)代(dài)理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服(fú)务，经交易各(gè)方(fāng)协(xié)商同(tóng)意(yì)，可在规定(dìng)的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准基础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房地产中(zhōng)介(jiè)服务(wù)等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由(yóu)各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收(shōu)取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确具(jù)体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服(fú)务(wù)过程中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明码标(biāo)价即(jí)可。而房地产经纪(jì)服务(wù)机构在(zài)具体收取过(guò)程中，会结合(hé)房屋价值及工资(zī)标准，综合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示(shì)服务项目、服(fú)务内(n春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对èi)容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机(jī)构提供的基(jī)本服务(wù)和延(yán)伸(shēn)服(fú)务，应当(dāng)分别明确(què)服务(wù)项目和(hé)收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前应(yīng)当向(xiàng)交易当事人出(chū)具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由当事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等(děng)综合(hé)措施进行重点监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门(mén)会同有关(guān)部门依法(fǎ)查处不按规(guī)定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的(de)行为。对(duì)房地产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依(yī)法依规纳入国(guó)家(jiā)企业(yè)信用(yòng)信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实(shí)行分档定(dìng)价(jià)，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励按(àn)照成交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业，打(dǎ)击收费(fèi)过(guò)高(gāo)的经纪(jì)机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费(fèi)就不同(tóng)，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当(dāng)前两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而(ér)非规(guī)定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要(yào)看各(gè)城市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手(shǒu)房很多房源在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等(děng)都(dōu)可能对(duì)交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房地(dì)产经纪服务行业(yè)的(de)专业(yè)性提出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖(mài)过程(chéng)中，原本(běn)应该由上下(xià)家各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热(rè)点(diǎn)城(chéng)市(shì)的(de)二手房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有(yǒu)这样(yàng)的情(qíng)形(xíng)，因部(bù)分购(gòu)房者处(chù)于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均(jūn)由购(gòu)房者来(lái)承担(dān)。即使一些房东(dōng)愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的(de)情(qíng)况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者(zhě)单边收费的行为(wèi)。部分中介公司(sī)可能会(huì)利用其支配地位，在原(yuán)先经春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)的(de)基(jī)础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部(bù)分费(fèi)用，房(fáng)东往往会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推(tuī)高了房(fáng)价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不(bù)仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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