导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩(shèng)，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到(dào)一成(chéng)，其中(zhōng)还(hái)包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了(le)额(é)外(wài)的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是(shì)过去二十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出(chū)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人(rén)对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据(jù)公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能(néng)完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据(jù)）。计(jì)算中(zhōng)国居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要(yào)进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居(jū)民(mín)所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们(men)估(gū)算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意(yì)味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚(shèn)至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　m是什么意思性取向trong>流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实(shí)际(jì)上(shàng)会(huì)占据(jù)两套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6m是什么意思性取向％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足(zú)现(xiàn)代生活(huó)需求，在未(wèi)来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭(tíng)住宅为(wèi)一(yī)居室(shì)和二(èr)居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还(hái)会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致(zhì)经济发展带(dài)来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场带(dài)来(lái)新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明(míng)确指出(chū)支持住宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调(diào)查的(de)是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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