万(wàn)柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售(shòu)出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购(gòu)入(rù)房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

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　　富人(rén)被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中(zhōng)国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转让项目的(de)处置主体(tǐ)是中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集(jí)团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明(míng)这些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的(de)拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本(běn)没有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋并(bìng)已支(zhī)付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价(jià)款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余价(jià)款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是(shì)个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国(guó)信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)进(jìn)入北35c到底有多大，35c是多少京(jīng)的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科(kē)等大(dà)型(xíng)知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双(shuāng)料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神(shén)秘高(gāo)端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷(hé)兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时(shí)有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如(rú)知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而拒不35c到底有多大，35c是多少履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成(chéng)了(le)“老赖”。

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　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？35c到底有多大，35c是多少rong>

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在(zài)2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家(jiā)。接(jiē)着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安(ān)的估(gū)值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业(yè)保理、北(běi)京建工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述被执行(xíng)人(rén)成为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”。只(zhǐ)有北(běi)京(jīng)国(guó)安，目(mù)前(qián)幸免于(yú)难。不过在实(shí)控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善(shàn)其身(shēn)？